В каком порядке облагается налогом продажа имущества ип

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Индивидуальный предприниматель (далее — ИП) имеет в собственности несколько объектов недвижимости, которыми владеет более пяти лет. ИП применяет упрощенную систему налогообложения (далее — УСН) с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», а также систему налогообложения в виде ЕНВД в отношении розничной торговли.
В настоящее время планируется продать нежилое помещение, которое ИП использовал для ведения розничной торговли. Это помещение было приобретено в период осуществления предпринимательской деятельности. ИП не регистрировал такой вид деятельности, как операции с недвижимым имуществом.
Каким налогом будет облагаться сделка по отчуждению недвижимого имущества, как рассчитать сумму налога?
Имеет ли значение цена продажи при уплате и расчете самой суммы налога, например, если в договоре купли-продажи указать стоимость объекта недвижимости один миллион рублей?
Есть ли какая-либо разница для расчета налога в том, в качестве кого будет выступать продавец — физического лица или ИП?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Налогообложение дохода ИП от продажи недвижимости должно осуществляться в рамках УСН. При этом отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества указания на то, что продавец имеет статус ИП, не изменяет данный порядок налогообложения.
Уменьшение выручки от продажи имущества, использовавшегося в деятельности, облагаемой ЕНВД, на затраты по его приобретению может вызвать претензии налогового органа.
Законодательством не предусмотрены ограничения в части определения цены сделки между продавцом и покупателем при продаже недвижимого имущества. Вместе с тем, устанавливая цену, следует учитывать, что в ряде случаев продажа имущества по цене ниже рыночной может повлечь налоговый спор.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН;
— Энциклопедия решений. Учет реализации основных средств при совмещении УСН и ЕНВД.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

25 ноября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Налоги с продажи имущества ИП

nalogi_s_prodazhi_imushchestva_ip.jpg

Продажа имущества ИП – налогообложение 2019 года

С 2019 года предприниматели могут минимизировать свои расходы на продажу собственного имущества, обусловленные взиманием подоходного налога с вырученных средств по операции купли-продажи. До этого момента льготы в налогообложении действовали только в отношении личных объектов недвижимости, которые не эксплуатировались коммерсантом в предпринимательской деятельности. По новым правилам продажа недвижимого имущества ИП без возникновения обязательств по НДФЛ может быть проведена по следующим категориям недвижимости, используемой в предпринимательстве (п. 17.1 ст. 217 НК РФ):

дачные постройки (дачи, садовые домики).

Норма распространяется и на приватизированное имущество, на активы, которыми предприниматель владел на основании долевой собственности. Освобождение от налогообложения возможно и в отношении сделок по продаже транспортных средств. Данные положения применяются к объектам, приобретенным после 01.01.2016 г.

Продажа имущества физическим лицом, ИП не облагается налогом при условии, что реализуемый объект был в собственности у человека не менее 3 или 5 лет (в соответствии с указаниями ст. 217.1 НК РФ). Такое нововведение в отношении предпринимателей действует только по операциям, совершаемым в 2019 году и позже, сделки, заключенные ранее этой даты, приводят к возникновению у коммерсанта налоговых обязательств перед бюджетом.

Допустим, у предпринимателя в 2016 году появилась квартира, которую впоследствии использовали для ведения бизнеса:

Если ИП продал этот объект недвижимости ранее 2019 года, налог будет начислен на сумму дохода в обычном размере без возможности уменьшить величину платежа в бюджет.

Если сделка по продаже квартиры состоится в 2019 году (спустя 3 года владения), освобождение от налогового бремени по недвижимости будет возможно только при условии, что предприниматель приобрел право собственности на нее в результате проведения процедуры приватизации или по дарственной (оформленной близким родственником), либо по договору пожизненного содержания (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Если продажа квартиры состоится в 2021 году или позже (спустя минимум 5 лет), действует правило об освобождении от налогообложения всей суммы вырученных за недвижимость средств по нормам п. 4 ст. 217.1 НК РФ.

Доход ИП от продажи транспорта не облагается налогом, если после его приобретения прошло не менее 3-х лет.

Налог от продажи имущества ИП, бывшего в собственности менее установленного срока, может быть уменьшен путем использования имущественного вычета. В этом случае налоговая база (размер выручки от реализации актива) корректируется в сторону уменьшения на сумму расходов, фактически понесенных человеком при приобретении искомых объектов. Но такая налоговая преференция доступна только тем лицам, которые могут документально подтвердить размер издержек.

Продажа имущества ИП на УСН в условиях, когда затраты на покупку предмета текущей сделки ранее были учтены при выведении налоговой базы по «упрощенному» налогу, может сопровождаться уменьшением налогооблагаемой базы. Такая возможность есть и у предпринимателей, применяющих другие налоговые режимы (ЕСХН, ОСНО), даже если они включали часть этих издержек в налоговые расчеты или в состав профессионального вычета.

Алгоритм действий следующий:

определяется сумма сделки по продаже актива (например, 1 502 000 руб.);

собираются документальные подтверждения расходов, понесенных предпринимателем при приобретении права собственности на реализуемый объект (950 000 руб.);

сумма затрат уменьшается на сумму, зачтенную в налоговой базе по налогу на спецрежиме или в составе профвычета (к примеру, на 200 500 руб.);

после того, как произведена продажа личного имущества ИП, НДФЛ начисляется с облагаемой суммы (1 502 000 – (950 000 – 200 500) = 752 500 руб.);

в нашем примере налог будет начислен в размере 97 825 руб. (752 500 х 13%).

ИП больше не будут платить НДФЛ при продаже квартир и машин, которые использовались в предпринимательской деятельности

С 2019 года доходы предпринимателя, применяющего ОСНО, от продажи квартир и жилых помещений, которыми ИП владел более 5 лет, а также автомобилей, которые находились в собственности ИП больше 3 лет, не будут облагаться НДФЛ даже в том случае, если названное имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс внесены Федеральным законом от 27.11.18 № 425-ФЗ.

Как известно, при формировании налоговой базы по НДФЛ не учитываются доходы:

от продажи объектов недвижимости, если такой объект находится в собственности не менее минимального срока владения (в общем случае — 5 лет, в отдельных случаях — 3 года);
от продажи иного имущества (например, автомобиля), если оно находилось в собственности физлица три года и более.

Такое правило установлено пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ. Здесь же содержится следующая оговорка: освобождение от НДФЛ не распространяется на доходы, которые получены физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. То есть по действующим правилам, если имущество ранее использовалось в предпринимательской деятельности (например, сдавалось в аренду), то доходы от его продажи облагаются НДФЛ.

Комментируемые поправки вводят с 2019 года определенные послабления. Физлицам не придется платить НДФЛ с дохода от продажи следующих объектов: жилых домов, квартир, комнат, в том числе приватизированных жилых помещений, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, используемых в предпринимательской деятельности.

Освобождение от уплаты налога будет действовать только в том случае, если имущество находилось в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения или дольше (для жилой недвижимости — в общем случае не менее 5 лет, для автомобилей — не менее 3 лет).

Доход от продажи имущества ИП в любом случае облагается налогом

НДФЛ необходимо начислить даже в том случае, если имущество принадлежало ИП более трех лет

[2]

Индивидуальный предприниматель продал нежилое помещение, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности. Возникает ли обязанность у ИП уплатить НДФЛ, если имущество принадлежало бизнесмену на праве собственности более трех лет?

Как ответил Минфин России, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.

К доходу, полученному от реализации нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, объяснило финансовое ведомство.

НЕ СОГЛАСНА с такой трактовкой ст. 220. Имущественный вычет должен предоставляться на основании п.п. 1 п. 1 ст.220 «. а также при продаже иного имущества, находящегося в собств. налогоплательщика 3 года и более. «.

Минфин же берет за основу абз. 4 этого п.п., где сказано, что положения данного подпункта не распространяются на доходы, получаемые ИП от продажи имущества в связи с осущ. ими предпр. деятельности».

НО. Здесь имеется в виду систематическая продажа имущества, читай «товара» в ходе осуществления такой деятельности. А здесь разовая продажа имущества. Ведь, ясно, что продажа самого здания нежилого не является предпринимательской деятельностью по сути, а всего лишь распродажа имущества, ставшего ненужным. Надо либо менять формулировки в НК либо менять позицию Минфина. Сейчас Минфин читает НК так, как ему кажется удобнее. На мой взгляд, в НК эта позиция прописана нечетко, а как известно все двоякие положения должны трактоваться в пользу налогоплательщика.

Имущество ИП: продает предприниматель, налоги платит гражданин

Нередко бизнесмены задействуют в деятельности личное имущество (например, автомобиль). Запретов и, тем более, санкций для этого не установлено. Ведь законодательство не устанавливает разграничений между личным имуществом физлица и его имуществом как индивидуального предпринимателя. До тех пор пока ИП не примет решение это имущество продать. Вот тут и возникает масса вопросов. Под действие каких налогов попадает доход от реализации? Рассчитывается ли налог с выручки от продажи в рамках предпринимательской деятельности? Или следует платить НДФЛ как физлицо? Можно ли претендовать на имущественный вычет и тем самым снизить налог? Сразу скажем, что все зависит от множества нюансов: особенностей самого имущества, вида деятельности и некоторых других факторов, которые следует рассматривать в совокупности. К сожалению, в рамках одного материала осветить абсолютно все нюансы расчета налогов невозможно. Поэтому мы рассмотрим лишь общие принципы и подходы, необходимые ИП для принятия решения.

Продажа имущества в рамках деятельности

Выручка от продажи такого имущества является доходом от деятельности и облагается налогами в рамках применяемого режима налогообложения. Говорить о доходах гражданина в данном случае нельзя, налог платит предприниматель.

УСН. Выручка полностью включается в доходы при расчете налога. Расходы при продаже ОС у предпринимателя на УСН с объектом «доходы минус расходы» отсутствуют. Ведь расходы были учтены раньше — в течение года, когда имущество было приобретено. Учтите: продажа имущества до истечения трех лет (для имущества со сроком полезного использования до истечения 10 лет) с момента его покупки может иметь весьма невыгодные для ИП налоговые последствия. Дело в том, что при такой продаже придется пересчитать налог по УСН за весь период владения имуществом: списанная ранее на расходы стоимость восстанавливается, а вместо нее на расходы списывается амортизация, исходя из нормативного срока полезного использования. Амортизация рассчитывается за период, начиная с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию и по месяц продажи (включительно). Такой пересчет влечет доплату налога за год приобретения актива и, следовательно, доплату налога и пени. Поясним на условном примере.

Предприниматель на УСН 15% в августе 2013 г. приобрел, оплатил и ввел в эксплуатацию имущество стоимостью 100 000 руб. Срок полезного использования основного средства — 61 месяц.

Расходы на ОС учтены при расчете налога по УСН в 2013-м году (50 000 руб. – в III квартале 2013 г. и 50 000 руб. – в IV квартале 2013 г.). ОС продано в августе 2014 г., то есть с года покупки прошло менее 3 лет. Необходимо выполнить следующие действия:

1) из расходов 2013 г. полностью исключаются затраты на покупку ОС в сумме 100 000 руб.;

2) рассчитывается амортизация ОС за 2013 год исходя из нормативного срока полезного использования (61 мес.). Она составит 6557 руб., в том числе:

за III квартал 2013 г. — 1639 руб. (100 000 руб. / 61 мес. x 1 мес.);
за IV квартал 2013 г. — 4918 руб. (100 000 руб. / 61 мес. x 3 мес.);

3) в расходах 2013 г. учитывается только расход в размере 6557 руб.. С учетом уменьшения суммы расходов пересчитывается налог по УСН за 2013 г., доплачивается налог и пени.

4) при расчете налога в 2014 г. в расходах учитывается амортизация по ОС, рассчитанная за 8 месяцев (с января по август 2014 г.), в сумме 13 115 руб. (100 000 руб. / 61 мес. x 8 мес.).

Остаточную стоимость ОС в расходах учесть нельзя (письма Минфина России от 18 апреля 2007 г. № 03-11-04/2/106, от 15 февраля 2013 г. № 03-11-11/70).

Точно также нужно поступить если ИП продает основное средство со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки.

ЕНВД. Продажа имущества на ЕНВД является дополнительным доходом, не связанным с «вмененной» деятельностью. А значит, выручка облагается налогами в рамках иных режимов. Если ИП подавал уведомление о переходе на УСН, тогда выручка от продажи облагается в рамках УСН (письмо Минфина России от 10 декабря 2010 г. № 03-11-11/319). Учтите: независимо от объекта налогообложения, выбранного при переходе на УСН, стоимость ОС в расходы включить нельзя. Предприниматели, не подавшие уведомление о переходе на УСН, с выручки от продажи ОС уплачивают налоги в рамках общего режима (НДФЛ, НДС). Обратите внимание: заявить имущественные вычеты в отношении предпринимательского дохода ИП не вправе.

УСН + ЕНВД. Здесь выручка от продажи имущества в любом случае попадает в «упрощенные» доходы. Ведь на ЕНВД переводятся лишь отдельные строго установленные виды деятельности. А продажа имущества «вмененной» деятельностью не является. Поэтому даже если имущество использовалось в деятельности на ЕНВД, доход от продажи под «вмененку» не подпадает. А так как ИП применяет УСН, налог будет уплачиваться в рамках именно этого налогового режима.

Продажа имущества, приобретенного до регистрации

Получается день покупки (оплаты и оформления документов) фактически наступит раньше дня появления самого ИП, т.е. дня регистрации в этом статусе, указанного в свидетельстве. Очевидно, что в этом случае документы, подтверждающие покупку, будут оформлены на физлицо (без указания «ИП»). То обстоятельство, что имущество (в нашем примере бетономешалка) первоначально было приобретено для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (для личных, семейных, бытовых нужд), роли не играет. Важно, что впоследствии ИП стал использовать бетономешалку для ведения предпринимательской деятельности. И с того момента как имущество стало использоваться в коммерческих целях, оно рассматривается как основное средство.

Как видите, ни дата покупки, ни статус покупателя, указанный в документах, на уплату налогов при продаже имущества не влияют. Решающее значение имеет характер имущества и цели его фактического использования. Получается, если сможете доказать, что имущество используется в коммерческой деятельности, оно будет признано основным средством. Причем расходы на покупку личного имущества, задействованного в дальнейшем в бизнесе, Минфин России разрешает списать на расходы. Правда, списать его стоимость на расходы можно не в полном объеме, а в соответствии с правилами учета ОС, приобретенных до перехода на УСН (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Они таковы:

Продажа имущества после закрытия ИП

Причем в этом случае не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли срок владения и тип имущества. В любом случае платится НДФЛ. Никакие имущественные вычеты заявить в этом случае нельзя.

Продажа личного имущества

если имущество находилось в собственности физлица три года и более, вычет равен сумме, полученной от продажи, то есть платить НДФЛ не нужно;
при владении менее 3 лет можно воспользоваться вычетом в виде:

а) документально подтвержденных затрат на приобретение имущества, или

б) в размере 1 000 000 руб. при продаже жилья, дач, земельных участков (250 000 руб. при продаже другого имущества), если документы утеряны или отсутствуют по иным причинам.

Если вычет не покрывает доход от продажи, с разницы платиться НДФЛ. Как уже было сказано, ставка налога при продаже имущества равна 13%.

Вместо заключения

Если по документам реализация осуществлена от имени физлица, или выручку зачислили на счет гражданина, или продается личное имущество, которое только косвенно было задействовано в работе – все это может стать поводом для проверяющих потребовать уплаты с дохода НДФЛ. При этом имущественный вычет по продаже заявить не удастся, так как имущество «засвечено» в предпринимательской деятельности.

Продается имущество, которое учитывалось в деятельности ИП как основное средство и использовалось в деятельности. Например, у ИП есть автомобиль и по условиям продажи товаров доставка осуществляется силами предпринимателя. Тогда реализация автомобиля попадет в предпринимательский доход. Иной пример: ИП осуществляет поездки к клиентам, поставщикам на личном автомобиле, одновременно машина используется для личных целей – продажа машины в этом случае, скорее всего, будет расценена как личный доход физлица.

Подмена ситуаций не останется без внимания проверяющих. Если вид деятельности ИП – сдача в аренду квартир, тогда продать жилье и заявить имущественный вычет не удастся. Налог должен уплачивать ИП в рамках УСН или общего режима. Тут все очевидно. В то же время если ИП как физлицо купил, скажем, несколько автомобилей, оформил их на себя (при этом его деятельность с перевозками и т.п. не связана), а через некоторое время машины продал – у контролеров есть все основания подозревать, что автомобили изначально приобретались для перепродажи. А это уже можно рассматривать как предпринимательскую деятельность. Соответственно и налог должен платить ИП по системе налогообложения, применяемой для его коммерческой деятельности.

Видео (кликните для воспроизведения).

Как видите, каждая конкретная ситуация требует отдельного анализа и оценки. Мы постарались описать лишь общие подходы к вопросу налогообложения операций по продаже имущества ИП. На практике роль играет множество нюансов: специфика деятельности ИП, тип имущества, его назначение, оформление документов по сделке при продаже и т.п. Однако для проверяющих, в конечном итоге, важно только одно – уплачен налог или нет. Если налог оплачен: от имени ИП в рамках режима УСН или от имени физлица уплачен НДФЛ – сделка вряд ли привлечет особое внимание контролеров. Но применение имущественных вычетов всегда влечет более детальную проверку обстоятельств продажи.

Научитесь составлять управленческую отчетность в нашем новом онлайн-курсе. Собственники готовы платить за управленческие отчеты больше, чем за налоговые. Дадим алгоритм настройки отчетов и покажем, как встроить их в ваш повседневный учет.

Обучение дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь на курс «Все про управленческий учет: для бухгалтера, директора и ИП». Пока за 3500 вместо 6000 руб.

НДФЛ при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности

Налогообложение НДФЛ при продаже имущества, которое ранее использовалось в предпринимательской деятельности

Как известно, при продаже имущества, физическое лицо имеет право на применение одного из двух возможных вычетов:

либо уменьшить доходы на 250 тыс. рублей (1 млн. рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, дачи, садовых домиков, земли) и с разницы рассчитать НДФЛ, подлежащий к оплате;
либо уменьшить доходы на расходы, которые были ранее на покупку продаваемого мущества.

[1]

До 01.01.2019 года:

Но, в случае, если продается какое-либо имущество (например, дом или автомобиль), которые ранее использовались в предпринимательской деятельности, никакие вычеты получить нельзя. Налог необходимо будет рассчитать и заплатить с полной стоимости продажи.

Это же самое правило и для имущества, которое продается в настоящий момент и при этом продолжает использоваться в предпринимательской деятельности: налог рассчитывается и уплачивается с полной стоимости продажи (полученных доходов от продажи).

При этом совершенно никакой роли не играет статус физического лица: продает он имущество как индивидуальный предприниматель или он к моменту продажи уже снялся с учета — в любом случае, вычеты при продаже недвижимого имущества и(или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, не применяются.

Согласно Письма Минфина РФ от 24 апреля 2017 года № 03-04-05/24611, так как продаваемое имущество ранее использовалось для получения доходов, налогоплательщик мог списать расходы на его покупку путем начисления амортизации, которые уменьшали бы налогоблагаемую базу по НДФЛ в составе профессионального вычета, будучи ИП.

Особого порядка определения доходов, в целях исчисления налога на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества в рамках осуществления предпринимательской деятельности, главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса не предусмотрено.

С 01.01.2019 года:

При продаже имущества (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, транспортные средства), используемого в предпринимательской деятельности, налогоплательщики также вправе применять следующие вычеты (в связи с изменением НК РФ ст. 217 п.17):

Доходы, не подлежащие налогообложению:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
(в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ)

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса (если право собственности возникло до 2016 года – срок владения 3 года, если от 2016 – 5 лет);

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Например, при получении дохода от продажи земельного участка с расположенным на нем производственным зданием (которое используется или ранее использовалось в предпринимательской деятельности), освобождения от уплаты налога нет в независимости от срока владения данным имуществом (письмо Минфина России от 19 июля 2019 г. N 03-04-05/53605).

Подробнее об определении дохода узнайте из нашей статьи: продажа квартиры по цене ниже кадастровой стоимости

Если Вы официально трудоустроены, Вы имеете право на возврат из налоговой инспекции до 13 % расходов на обучение, лечение или покупку жилой недвижимости!

Заполните декларацию 3-ндфл прямо сейчас:

Рассчитайте онлайн сумму компенсации, которую можно получить из налоговой инспекции, официально работая, по расходам на обучение, лечение или покупку квартиры!

Узнайте, сколько можно вернуть из налоговой:

© 2015-2019 ИП Гребенкин А.А.
ИНН 434583621300, ОГРНИП 316435000071159
Тел.: 8 (953) 130-55-00
Автоматизация заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ

В каком порядке облагается налогом продажа имущества ИП

Физическое лицо, имеющее статус ИП, планирует продать нежилое помещение, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Вид деятельности по продаже имущества не заявлен. ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». Имущество приобреталось по договору купли-продажи в 2016 году.
Каков порядок налогообложения доходов от продажи нежилого помещения?

Разница в налогообложении доходов ИП, применяющего УСН (доходы), и физлица

Мнение контролирующих органов

Судебная практика

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Цориева Зара

Ответ прошел контроль качества

2 октября 2019 г.

Налог с продажи имущества

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Примеры различных сделок

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

Налогообложение дохода от продажи недвижимости индивидуальным предпринимателем на УСН

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более трех лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а ранее, до ее введения — имущественный вычет по п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В тоже время, по мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (Письма от 30.10.2009 N 03-11-09/364, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730). При этом ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N 3-5-04/[email protected] (п. 1)).

Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать «упрощенный» налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.

Имущество использовалось для предпринимательской деятельности

Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в Письмах от 28.03.2014 N 03-11-11/13850, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15.

Внимание! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе тоже не облагается НДФЛ. Подробности см. в материале «С 2019 года продажа части имущества ИП льготируется».

В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период 2019 г. превысит 150 000 000 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ, Приказ Минэкономразвития России от 07.11.2013 N 652).

[3]

Как считают суды?

Арбитражная практика по таким спорам противоречива.

Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался «упрощенцем» в предпринимательской деятельности.

К ним относятся, например, Постановления:

Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12;
ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 N А78-9263/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15941/12);
ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 N А67-3365/2013;
ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N А66-4622/2012.
ФАС Уральского округа от 05.12.2012 N Ф09-11733/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, от 28.09.2012 N Ф09-8627/12, от 26.04.2012 N Ф09-2845/12, от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 N Ф09-5178/10-С3;
ФАС Центрального округа от 29.03.2012 N А09-4957/2011;
ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 N А12-23664/2010.

В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.

Такие выводы можно найти в Постановлениях:

ФАС Уральского округа от 26.01.2010 N Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-6946/10);
ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011;
ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12.

Видео (кликните для воспроизведения).

Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов, для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому, индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.

Источники

Куницын, А. Р. Образцы судебных документов / А.Р. Куницын. — М.: Юридическая литература, 2018. — 336 c.
Болдырев, В. А. Конструкция юридического лица несобственника. Опыт цивилистического исследования / В.А. Болдырев. — М.: Статут, 2012. — 368 c.
Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.
Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.
Тихомиров, М. Ю. Незаконное увольнение. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 673 c.

В каком порядке облагается налогом продажа имущества ипОценка 5 проголосовавших: 1 Владимир Солодовников

Опытный юрист с 10 летним стажем.

Образование: ЗСФ РГУП – Западно-Сибирский филиал Российского государственного университета правосудия(г. Томск).

Место работы: частная компания в г. Санкт-Петербург.

Источник: zolotaya-zvezda.ru

В каком порядке облагается налогом продажа имущества ип

В каком порядке облагается налогом продажа имущества ИП

Налоги с продажи имущества ИП

nalogi_s_prodazhi_imushchestva_ip.jpg

Похожие публикации

Продажа имущества ИП – налогообложение 2019 года

ИП больше не будут платить НДФЛ при продаже квартир и машин, которые использовались в предпринимательской деятельности

Доход от продажи имущества ИП в любом случае облагается налогом

Комментарии

Имущество ИП: продает предприниматель, налоги платит гражданин

Продажа имущества в рамках деятельности

Продажа имущества, приобретенного до регистрации

Продажа имущества после закрытия ИП

Продажа личного имущества

Вместо заключения

НДФЛ при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности

В каком порядке облагается налогом продажа имущества ИП

Налог с продажи имущества

Основные особенности налогообложения

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Подача декларации и выплата налогов

Примеры различных сделок

Налогообложение дохода от продажи недвижимости индивидуальным предпринимателем на УСН

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Имущество использовалось для предпринимательской деятельности

Как считают суды?

Источники