Риски долгосрочной сдачи квартиры для арендодателя

Юридические риски при сдаче квартиры

Продолжаем разбирать возможные негативные аспекты сдачи квартиры в аренду и способы избежания этих ошибок. В этой статье поговорим о юридических рисках.

Самый популярный риск связан с налогообложением

Если у вас есть договор аренды, и вы исправно платите налоги с этой прибыли, то все хорошо. Кстати государство рассматривает законопроект о пониженном налоге с этой деятельности (обсуждается введение ставки в 4% вместо 13% или даже 23%).

Откуда цифра 23%? – для тех, у кого доходы за год превышают 512 тыс. руб., действует ставка НДФЛ 23 % (вместо 13%)

А если вы – иностранец, сдающий квартиру в аренду, то ставка будет уже 30%.

Согласно статистике, более половины тех, кто сдают квартиры в РФ, скрывают эти доходы от налоговой. Какие в этом случае возможны риски:

• Привлечение к ответственности со стороны государства
• Шантаж со стороны арендаторов, соседей (на основании того же аргумента «привлечь к ответственности за неуплату налогов»)

Кто и как может проверить договор аренды

В обычной ситуации фактически никто. Договор аренды сроком до года не подлежит регистрации в налоговой (дальше обычно просто заключается новый договор).

И ни у кого нет полномочий в принудительном порядке запросить договор аренды у вас, или у ваших квартирантов.

Какие возможны ситуации, когда правоохранительные органы или сторонние лица могут узнать об условиях договора:

Такое иногда случается. Представители полиции могут силой проникнуть в квартиру только в исключительных ситуациях (ордер или другие редкие основания). Или с согласия проживающих в квартире лиц (что чаще всего и случается).

Стандартный сценарий такой: представителей полиции что-то должно заинтересовать. Это может быть подозрительный выделяющийся вид или поведение самих арендаторов. Также все может случиться с подачи соседей или прочих «доброжелателей» (почти в 100% случаев – это так). И обычно для этого есть причины. Следовательно, вам нужно позаботиться о том, чтобы ваших соседей ничего не беспокоило.
Конфликт с арендатором

В случае любого подобного конфликта, невыплата налогов по договору – ваша слабая сторона.

Обращение к договору по вашей инициативе

Допустим вы решили воздействовать на арендатора правовыми методами. Тогда вы сами «светите» договор правоохранительным органам.

Случайно по инициативе арендатора

К примеру, арендатор решил оформить регистрацию или где-то подтвердить легальность своего пребывания. У него есть договор аренды. Неуплата арендодателем налогов для него может быть сюрпризом (далеко не все могут отнестись к этому с пониманием).

Ответственность за неуплату налогов от сдачи недвижимости

Несмотря на то, что доказать факт нелегальной сдачи квартиры трудно, риск все-таки есть, особенно если в качестве свидетелей выступит несколько соседей. В случае же отсутствия свидетелей привлечь арендодателя к ответственности практически невозможно, так как трудно доказать факт передачи денег. Хозяин может сказать, что квартиросъемщик – его друг, который живет у него бесплатно.

Если же факт незаконной сдачи квартиры все-таки докажут, то собственник должен будет выплатить налог за весь доказанный срок нелегальной аренды, пеню, а также штраф в размере 20% от общей суммы неуплаченного налога (в некоторых случаях до 40%). За повторное преступление подобного рода присуждают штраф вдвое больше.

Кроме того, нужно будет выплатить штраф за то, что вы не задекларировали свои доходы. Его размер составляет от 5 до 30 % от общей суммы налога .

А можно ли получить «срок»?

А иногда наступает даже уголовная ответственность – в случае, если общая сумма долгов по налогам (не полученным средствам, а именно сумма налогов) составила более 600 тыс. руб., то размер штрафа будет равняться от 100 до 300 тыс. руб. Его могут заменить арестом на срок до 6 месяцев или принудительными работами продолжительностью до 12 месяцев. Также есть еще следующая ступень «особо крупный размер» при достижении суммы более 3 млн. руб.

Все детали есть в ст. 198 УК РФ

На практике реальный срок за такие преступления крайне маловероятен при любых размерах. В случае полной уплаты налогов правовые органы не прибегают к лишению свободы . Но это действует только в случае первого нарушения.

Что делать?

1. Платить налоги — тут все просто и понятно. Кстати, можно зарегистрировать ИП, и платить меньшую сумму. В реальности будет 7-8% + до 1 тыс. руб. в месяц. Из чего складываются такие расходы: 6% — налог с оборота, 1% — соц. взносы, 0-2% берут за снятие наличных со счета ИП + комиссии за ведение счета и бухгалтерские расходы.
2. Дружить со всеми: с соседями и с арендаторами.
3. Попробовать разделить риски с арендаторами. На нашей практике встречали договоры, где прописаны условия, что арендатор платит 50% НДФЛ. Стоит отметить, что в реальности это не освобождает получателя прибыли (т.е. вас) от полной оплаты НДФЛ государству.

Важные полезные нюансы

Официальная позиция White Flat: соответствие действующему законодательству, но все-таки вот несколько полезных подсказок для разных ситуаций

1. Обязанность по уплате налогов возникает после подачи декларации (декларация подается до первых чисел мая следующего года). Т.е. до этого почти 16 месяцев с начала года вы еще ничего не должны и ничего не нарушили .
2. С учетом того, что договор заключается на 11 месяцев, и у вас есть целых 16 месяцев до решения «подавать ли декларацию», идеальным будет вариант, при котором у вас каждый новый договор с арендатором начинается с января и заканчивается в декабре. И уничтожается старый экземпляр.
3. Проговорите с арендатором по-человечески все возможные условия (что в противном случае ставка аренды будет на 13% больше, например)

Другие юридические риски

Незаконным является также заселение мигрантов, которые пребывают в стране нелегально. Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с этим, всегда проверяйте документы тех, кто хочет снять квартиру.

Также юридическая ответственность будет лежать на вас, если квартиранты нанесут ущерб близлежащим квартирам (например, затопят соседей снизу). В таком случае вы должны будете компенсировать пострадавшим ущерб. Поэтому заселяйте только благонадежно выглядящих жильцов и всегда имейте актуальный договор аренды (чтобы была возможность взыскать этот ущерб с арендаторов).

Мошенничество или общие проблемы — об этом в других статьях

Сдача квартиры в аренду: имущественные и профессиональные вычеты для арендодателя

Приветствую, коллеги! Пришло время третьего, заключительного поста о возможных налоговых вычетах при сдаче квартиры в аренду. Сегодня разберем оставшиеся виды — инвестиционные, имущественные и профессиональные налоговые вычеты. О стандартных и социальных налоговых вычетах писала ранее.

Имущественные налоговые вычеты

Действующее налоговое законодательство (ст. 220 НК РФ) предусматривает значительный перечень имущественных налоговых вычетов. Однако необходимо понимать, что физическое лицо сможет воспользоваться ими только в случае осуществления соответствующих операций в рамках того же налогового периода, когда получен доход от сдачи недвижимости в аренду. Рассмотрим кратко предусмотренные законом виды имущественных налоговых вычетов.

Первый: имущественный налоговый вычет при продаже имущества. Это вычет действует не только при продаже имущества, но и доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

Данный вид имущественного налогового вычета, пожалуй, наиболее популярен и наиболее известен среди обывателей. Идея данного вычета состоит в том, что не подлежат налогообложению доходы от продажи налогоплательщиком жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, если соответствующее имущество находилось в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Минимальные предельные сроки владения недвижимым имуществом определены в ст. 217.1 НК РФ и применяются с 01.01.2016 года.

Налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от операций с ценными бумагами и операций с финансовыми инструментами срочных сделок, обращающимися на организованном рынке и налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от участия в инвестиционном товариществе не актуальны для физических лиц, осуществляющих сдачу недвижимости в аренду, поэтому не рассматриваются в рамках настоящего цикла статей.

В соответствии с указанной нормой минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Но нужно учитывать, что этот срок применяется по отношению к объектам, приобретённым после 01.01.2016. То есть если квартира приобретена в 2013 году, то срок исчисляется по старому порядку — он будет составлять три года. А если в 2016 — вычет можно будет получить лишь в 2021 году.

Таким образом, если налогоплательщик, сдающий в аренду квартиру, в рассматриваемом налогового периоде продал эту или иную квартиру, которую приобрел в порядке наследования менее 3 лет назад, то ему придется уплатить налог с полученных в результате такой сделки доходов за вычетом 1 000 000 руб. Именно поэтому очень популярным среди граждан решением по «оптимизации» налогообложение является указание в договоре купли-продажи недвижимости минимальной его стоимости (1 000 000 руб.). Такой способ ухода от уплаты налогов нельзя признать законным, и его применение грозит налогоплательщику-продавцу привлечением к налоговой ответственности за неполную уплату НДФЛ в виде штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной в бюджет суммы.

Второй: имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка. Вычет также распространяется на выкупную стоимость расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;

Третий: имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир. Вычет распространяется также на расходы на приобретение комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. Обязательное условие — строительство или приобретение недвижимости на территории РФ.

Данный вид имущественного вычета также очень известен среди налогоплательщиков. Он предоставляет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов недвижимости, но не превышающем 2 000 000 рублей.

Предположим, что в марте 2016 года налогоплательщик приобрел квартиру за 3 000 000 рублей, а с 01.04.2016 начал сдавать ее в аренду за 50 000 рублей в месяц. Таким образом:

• сумма НДФЛ к уплате составит: 50 000 Х 9 месяцев Х 13 % = 58 500 руб.
• сумма налогового вычета, который может быть использован налогоплательщиком при приобретении квартиры составляет: 2 000 000 Х 13% = 260 000 руб.

В 2016 году налогоплательщик сможет получить вычет в размере всего уплаченного им налога (58 500 руб.). Оставшаяся сумма вычета (260 000 – 58 500 = 201 500 руб.) будет перенесена на следующий календарный год.

Если в 2017 году налогоплательщик поднимет арендную плату до 55 000 руб. в месяц, то:

• сумма НДФЛ за 2017 год составит 55 000 Х12 Х 13% = 85 800 руб.
• в 2017 году налогоплательщик также сможет получить вычет на всю сумму подлежащего уплате НДФЛ (85 800 руб.), а остаток суммы вычета (260 000 – 58 500 – 85 800 = 115 700 руб.) будет перенесена на 2018 год.

Для получения данного налогового вычета налогоплательщик должен предоставить в налоговый орган налоговую декларацию, по итогам рассмотрения которой налоговым органом будет принято решение о предоставлении налогового вычета.

Четвертый: имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Эти денежные средства должны быть фактически израсходованы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Профессиональные налоговые вычеты

В соответствии с положениями ст. 221 и п. 1 ст. 227 НК РФ на получение профессиональных налоговых вычетов имеют право лишь некоторые категории налогоплательщиков. К ним относятся:

• физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица;
• нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты и другие лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой;
• налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера;
• налогоплательщики, получающие авторские вознаграждения или вознаграждения за создание, исполнение или иное использование произведений науки, литературы, искусства, за создание иных результатов интеллектуальной деятельности, вознаграждения патентообладателям изобретений, полезных моделей, промышленных образцов.

Данный список показывает, что физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП, не имеют права на получение соответствующих налоговых вычетов. Также очевидно, что право на получение вычетов по НДФЛ имеют лишь те индивидуальные предприниматели, которые находятся на общей системе налогообложения, и уплачивают в бюджет НДС, налог на прибыль, налог на доходы физических лиц.

Вместе с тем, при анализе перечисленных выше норм ст. 221 и п. 1 ст. 227 НК РФ необходимо учитывать актуальную судебную практику. Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 07.05.2015 № Ф09-2179/2015 индивидуальный предприниматель заявил профессиональные налоговые вычеты в размере полученного дохода в декларации по НДФЛ за тот налоговый период, в котором он такого статуса еще не имел, и получил поддержку арбитражных судов трех инстанций. В случае, если физическое лицо, сдающее в аренду недвижимость, поменяет свой статус на статус индивидуального предпринимателя, оно может попытаться воспользоваться логикой, изложенной в указанном судебном акте и заявить профессиональные налоговые вычеты за те периоды, когда оно не имело статуса ИП.

Итак, мы убедились, что физические лица, сдающие в аренду принадлежащие им на праве собственности квартиры, при соблюдении определенных условий сохраняют право на получение налоговых вычетов по НДФЛ. Это еще раз подтверждает ранее высказанный нами вывод о том, что с точки зрения налогообложения наиболее простым и комфортным вариантом является уплата налога на доходы физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Вместе с тем, ИП, находящийся на общей системе налогообложения также имеет возможность пользоваться перечисленными выше налоговыми вычетами при соблюдении описанных нами условий. Однако, представляется, что доходы ИП на общей системе налогообложения могут быть достаточно высокими, что не позволит сохранить, например, стандартные налоговые вычеты.

Инвестиционные налоговые вычеты

Данный вид вычетов касается доходов налогоплательщика по операциям с ценными бумагами и по операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, а также по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете. Соответственно, в рамках рассматриваемой ситуации (когда налогоплательщик получает доход от сдачи в аренду недвижимости) такие вычеты применяться не могут.

Посты автора о налоговых нюансах сдачи квартиры в аренду:

Как избежать рисков при аренде квартир?

1-й риск. Информационные агентства.

Нами описывались неоднократные предупреждения о том, что целью информационных агентств является прямой обман клиентов. Несмотря на это, сегодня находятся еще такие арендаторы, которые доверяют фирмам, предлагающим им такие схемы. Вкратце рассмотри это.

За одну-две недели за умеренную плату в размере 1, 5-2, 0 тысячи рублей, информационные агентства обязуются предоставить всю необходимую информацию о комнатах и квартирах, сдающихся в аренду в Москве, в виде распечаток или факсимильного сообщения (зависит от желания заказчика). Такая распечатка будет выглядеть примерно так: таблица, в которой размещены все варианты, имеющиеся в наличии, где указан телефон, имя хозяина и станция метро. Это агентство убеждать клиента, что квартиру для него подберут за несколько дней и что сегодня все агентства по недвижимости работают по таким схемам. Предупреждаем сразу, результат окажется совсем неутешительным. Обзванивая квартиры, вы узнаете, что она давно уже сдана — это в лучшем случае, а в другом никто и не помышлял сдавать ее.

И поскольку договор с агентством уже заключен, оно ответит вам, что всю необходимую информацию они вам передали, и вы сможете рассчитывать только на аналогичные распечатки, которые не принесут никакого толку.

[3]

Наш совет следующий: чтобы не трепать изрядно свои нервы и не выбрасывать деньги на ветер, не сотрудничайте с информационными агентствами и не гоняйтесь за дешевизной.

Так чем же отличается агентство недвижимости от информационного агентства? В первую очередь – стоимостью своих услуг. Агентство по недвижимости требует 100 процентную месячную плату за аренду квартиры. Арендуя квартиру, вы вносите плату не только за первый и за последний месяц, но и за услуги агентства. Здесь используют в работе реальные варианты, к тому же случаев мошенничества значительно меньше, поскольку профессионального агента, представляющего ваши интересы, гораздо сложнее обмануть. Но все же советуем обязательно ознакомиться с договором и если в нем указано, что арендатору оказываются справочно-информационные услуги, то имейте в виду, что данное агентство перед третьими лицами никаких обязательств не несет.

2-й риск. Ловушки мошенников.

Не нужно быть уверенным, что такого с вами не случится никогда. Многие люди, которые пострадали на рынке аренды недвижимости от аферистов – совершенно не глупые люди, просто они юридически не совсем грамотны.

Схем обмана множество, но самым распространенным из них является сдача уже арендованной квартиры. Мошенник арендует дешевую однокомнатную или двух комнатную квартиру, а затем начинает предлагать ее другому арендатору. В данном случае существует несколько вариантов. Первый вариант- аферист сдает вам квартиру по значительно низкой цене, по сравнению со средней рыночной, но при этом требует залог или предоплату, которая покроет истраченные аферистом деньги не только за месяц найма, но еще и принесет ему прибыль. При этом он объяснить это разными легендами, к примеру, что он должен на несколько месяцев уехать в командировку и поэтому ему нужна предоплата за это время. или «собственник» просит вам немного подождать с переездом, пока он не освободит квартиру от лишних вещей, прося при этом оплату за первый месяц или же залог в размере 30-50 процентов от платы за аренду. Приезжая вселяться через несколько дней, арендатор перед дверью обнаруживает еще таких же нанимателей, каждый из которых тоже внес залог мнимому владельцу квартиры.

[1]

Мошенники иногда даже могут заключить договор аренды и вручить вам ключи, но какую-нибудь лазейку, чтобы вас обмануть они всегда оставят.

3-й риск. Муниципальные квартиры.

Необходимо помнить, что ели квартира не приватизированная, то она принадлежит городу. В этом случае, помимо согласия на сдачу всех кто прописан в ней, необходимо заручиться письменным согласием муниципалитета, чтобы сдать квартиру в аренду. Бывают случаи, что мошенничество строится именно на этом нюансе, к примеру, прописанные в квартире разыгрывают спектакль – один сдал, а другому негде жить… Подобные случаи вынуждают квартиросъемщика съехать в квартиры. Даже если часть денег будет возвращена, надо будет искать другую жилплощадь, а то нервы и время.

Поэтому, прежде чем подписывать договор об аренде, узнайте в собственности ли она у арендодателя. А в случае, если вы хотите снять комнату в коммуналке, нужно заручиться согласием соседей, без которого договор лучше не подписывать.

4-й риск. Арендная плата несвоевременно повышается.

Представьте, что вы сняли квартиру, а уже через пару месяцев ее владелец повышает плату за аренду, заранее не предупредив. Стоимость аренды для многих немаловажный фактор, и рассчитывая на дешевое жилье, многие не задумываются, что аренда может вырасти в ближайшее время. Для многих поиск нового жилья и переезд страшнее, чем переплата 30-50 долларов.

Заключая договор о найме, укажите помимо месячной оплаты аренды, сроки, когда арендодатель не имеет права ее изменять.

5-й риск. Со стороны арендодателя ведется жесткий контроль.

Некоторые собственники жилья, сдавая квартиру, относятся к этому по деловому, зарабатывая на этом деньги. А другие очень трепетно с боязнью, думая, что вправе контролировать жизнь нанимателя и посещают квартиру в любое время. По закону наниматель имеет право потребовать от хозяина не посещать квартиру без предупреждения, а тем более, когда в ней никого нет. Обычной практикой является посещение арендодателем квартиры раз в месяц, когда он приезжает за арендной платой, договорившись заранее.

6-й риск. Хозяин неожиданно отключает «8».

Многие арендодатели заранее отключают «8», решая так проблемы огромных междугородных разговоров. Для многих нанимателей это составляет неудобства., приходится покупать карточки или заранее заказывать междугородние переговоры.

От найма такой жилплощади стоит отказаться или договориться с хозяином о компромиссе. Можно в залог дать ему какую-то сумму (в счет последнего месяца аренды или на условиях возврата при съезде с квартиры). Контролировать пользование «8» легко, еще до прихода счета арендодатель может узнать по телефону, сколько арендатор наговорил.

7-й риск. Кому платить за старые обои и разбитую лампу.

Существует такое практическое понятие, как естественный износ квартиры. Трудно представить, что живя в квартире несколько лет, в ней останется все по-старому. Получая деньги за аренду, арендодатель должен помнить, что берет их за пользование самой квартиры и всего того, что в ней находится. Процессы изнашивания, устаревания, стирания и т.п. неотвратимы и в арендную плату заложены все издержки и риски. Поэтому, потрепанные обои менять не стоит, а вот заплатить за разбитую лампу все же придется.

Не лишним будет обговорить подобные моменты заранее, даже если не включать их в договор. А еще лучше составить акт приемки-передачи. Указав состояние квартиры и все то, что в ней находится.

8-й риск. Съем квартиры по знакомству.

Сняв квартиру через знакомых, не приходится платить за услуги агентству и больше уверенности в том, что арендодатель не поднимет за нее плату. Это очевидная ошибка! Очень часто, находясь с хозяином в тесных отношениях, вы рискуете видеть его в квартире без предупреждения. В случае, если плата за аренду ниже рыночной, то хозяин ощущает себя благодетелем. Поэтому, избежать все эти проблемы, можно путем договора даже с самыми близкими людьми, если даже квартира сдана по низкой цене, вы за нее платите.

9-й риск. Я платил! Когда вы платили?

Главное правило взаиморасчетов – никаких расплат без расписок. Пусть это будет написанная от руки расписка, что деньги за месяц хозяин получил, но она обязательна. Если с собственником вы в официальных отношениях, то и документ должен быть оформлен официально. Если вас связывают личные отношения, то составить расписку любой формы необходимо.

Трудно угадать, какие сюрпризы преподнесет жизнь. Были случаи, когда получив плату за аренду арендодатель утверждал, что ничего не получал или получив конверт, он дома вдруг обнаруживал, что сумма значительно меньше, чем в договоре. Поэтому заставляйте хозяина пересчитывать деньги и берите расписку о расчете.

Подытожим правила, которых арендатору необходимо придерживаться:

1. Не обращаться к частным агентствам и информационные агентства. Ищите надежные квартиры через знакомых или агентства недвижимости.

2. В случае самостоятельного съема квартиры, проверьте паспорт хозяина и документы на квартиру, а уж потом рассчитывайтесь и не забудьте про расписку.

3. Необходимо заключать договор найма и акт приема-передачи жилья. В договоре укажите паспортные данные хозяина и свои. Охарактеризуйте квартиру, которые снимаете, проверьте документ, удостоверяющий то, что квартира действительно принадлежит этому хозяину, и укажите в договоре сумму аренды и сроки, когда ее менять нельзя, а также вопросы ремонта, приход хозяина и т.д.

4. Все важные моменты обсудите с хозяином квартиры заранее, даже если он ваш близкий знакомый (оплата коммунальных услуг и междугородных разговоров, ремонт сантехники, поломку чего-либо и т.д.).

Отзывы (12) к статье “Как избежать рисков при аренде квартир?”

Статья очень полезная ничего не скажешь. Сейчас могут обмануть как сам хозяин квартиры, так и агенство. Нужно надеяться на то что человек порядочный попадется. Или идти в проверенное агенство.

Советы дельные и, я уверена, что они многим могут быть полезными. А вот по поводу съема комнаты в коммуналке есть следующие нюансы. Если комната в собственности, то хозяин имееет право без согласия соседей пускать квартирантов. Лищшь бы он не нарушал правила социального общежития.

Статья попалась на глаза как нельзя кстати, именно сейчас я занимаюсь поиском квартирыи здесь приведено много полезной информации, как не дать себя обмануть, в наше время этот вопос актуален, так как много мошенников действует под видом риелторов. Спасибо.

Риск есть всегда и во всем. Съем жилья в чужом городе — это настоящая авантюра, особенно в наше прекрасное время, во всем нужно быть на чеку. Статья, показывает не только опасности и способы возможного обмана, но и демонстрирует степень ответственности и авантюрности мероприятия аренды жилья. Такие риски должны стоить того, я считаю, например при переезде в лучшее, денежное место, где вы сможете поправить свой уровень жизни, как финансовый, так и социо-культурный.

Сам не один раз попадался на удочку мошенников. В мегаполисе так это вообще на каждом шагу! Статья очень полезная, как для новичков, так и для постоянных арендаторов, потому что мошенничество в нашей стране с каждым годом растёт.

Думаю что все рекомендации в статье уберегут многих людей от обмана и потраченных средств. Уж лучше заключить договор чем потом кусать локти от собственной глупости. Теперь я знаю как грамотно и правильно, избежать риска быть обманутой при аренде квартиры.

Да, мало кто сейчас хочет заключать договор найма и акт передачи жилья. Все чаще и чаще стали попадать в неловкие ситуациями с арендой квартир. За статью спасибо, многое буду иметь ввиду теперь!

Мне кажется, что в этой ситуации невозможно дать универсальный совет как не попасться мошенникам. Но, в любом случае нужно быть внимательным, смотреть документы на квартиру. И, хозяева квартир как правило могут дать вам информацию о соседях, ближайших магазинах, что-то посоветовать и т. Д, на это тоже стоит обратить внимание. Ну, и конечно же, лучше пользоваться услугами тех риелторских агентств, которыми вы или ваши друзья уже пользовались ранее.

Да уж, снятие квартиры — это как лотерея, не угодаешь. Но автор выделил, пожалуй, самые главные моменты. Я уж наснималась за свою жизнь жилья, слава Богу, что сейчас есть своё. Лучший вариант — это искать через знакомых, но и сдесь могут быть казусы и не всегда есть такие знакомые!

О, как хорошо, что наткнулся на вашу статью. Как раз собираюсь арендовать жилье. Уже устал искать квартиру в хорошем состоянии и за умеренную плату. Теперь хоть знаю как избежать возможных рисков и ошибок.

В наше время, даже если арендуешь квартиру через агентство недвижимости и с подписанием всех документов, всё равно нет гарантии того, что тебя не «кинут». Всё зависит от порядочности людей, с которыми имеешь дело.

Информационная и очень актуальная статья! Почему она не попалась мне раньше? Сколько можно было избежать неприятных и убыточных для меня ситуаций. Теперь, конечно, стараюсь придерживаться перечисленных выше правил. И всем советую!

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Посуточная аренда жилья: плюсы и минусы, риски, документы

В последнее время риелторские компании отмечают, что в их базах данных накопилось большое количество невостребованных квартир, которые перестали пользоваться спросом у квартиросъемщиков. Причиной снижения спроса на эти квартиры является слишком высокая стоимость на фоне кризиса и снижения покупательской способности граждан.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Поэтому многие владельцы недвижимости, не желающие снижать стоимость, начали переходить к посуточной аренде.

Квартиросъемщикам снимать частное жильё, как правило, выгоднее по сравнению с гостиничными номерами, а арендодателям, в свою очередь, выгоднее сдавать комнаты посуточно, чем на длительное время.

Выгоды посуточной аренды

Выгоды и преимущества для квартиросъемщиков заключаются в следующих моментах:

1. Частные квартиры оборудованы кухнями, где имеется вся необходимая посуда для приготовления и приема пищи — чайник, кастрюли, ложки, вилки, тарелки и т. д. Это позволяет экономить время и деньги на питание в ресторанах.
2. В отелях и гостиницах такие услуги, как чистка обуви, стирка одежды и т. д. платные, а в арендованных квартирах жильцы делают всё это самостоятельно, не затрачивая при этом дополнительных средств за использование утюга и стиральной машины.
3. Снять квартиру можно в любом удобном районе, а все гостиницы, как правило, располагаются в центре города.

Если квартиру снимают несколько человек, то такой вариант окажется для них наиболее выгодным, поскольку в гостинице придётся платить за проживание каждого человека отдельно.

Преимущества для арендодателя

• Более высокий доход по сравнению с долгосрочной арендой.
• Возможность в любое время остановить или приостановить бизнес и использовать жильё в личных целях.
• Если квартира продаётся, то, чтобы она не пустовала в ожидании покупателя, посуточная аренда позволяет получать с неё доход.

Недостатки посуточной аренды

• Сдаваемая квартира обязательно должна располагаться в востребованном месте: в районе вокзала, курорта и т. п. Это необходимо для того, чтобы обеспечить полную загрузку жилья.

В противном случае владелец не сможет постоянно находить клиентов, квартира будет простаивать, а вырученные деньги от небольшого количества постояльцев будут уходить на оплату коммунальных услуг.

• Необходимость в дополнительных расходах на обустройство площади.
• Необходимость тратить время на уборку жилья, стирку постельного белья после каждого клиента, поиск новых жильцов.
• Возможность столкнуться с мошенниками или воровством мебели, бытовой техники.

Пример договора аренды.

Нужны ли услуги риелтора?

Каждый владелец недвижимости выбирает сам, искать ли ему клиентов самостоятельно или воспользоваться услугой риелтора. В первом случае все деньги, полученные от квартиросъемщиков, пойдут в карман арендодателя, но со всеми рисками ему придётся разбираться самостоятельно.

При обращении в риелторское агентство арендодатель перекладывает на него все риски, а также вопросы, связанные с оформлением документов и поиском клиентов. Однако за эти услуги необходимо заплатить определенную сумму.

Официальное оформление аренды: какие у него преимущества?

Многие владельцы квартир, не желая платить лишние налоги, занимаются сдачей жилья неофициально. Но, чтобы избежать претензий со стороны налоговой службы, лучше всего обратиться к юристу и официально оформить договор об аренде.

Какие подводные камни могут появиться при покупке квартиры на вторичном рынке? На что стоит обратить внимание читайте в этой статье.

Некоторые арендодатели оформляют ИП и таким образом сдают квартиру полностью официально.

При составлении договора аренды необходимо указать размер и сроки оплаты, и на какой конкретно срок сдаётся жильё. Также рекомендуется оговорить вопрос, связанный с возможной задержкой оплаты, чего конечно в идеале быть не должно.

Как правило, за задержку регулярного взноса более чем на две недели с квартиросъемщика взымается штраф, составляющий 0,5-1% от размера регулярного взноса. Если же оплата была задержана на месяц, то квартиросъемщик обязуется освободить снимаемое жильё.

Сдаем квартиру посуточно: с чего начать?

Организация посуточной аренды требует определенного опыта и знаний, которые позволят избежать недоразумений и неприятностей, и максимально эффективно использовать свою недвижимость.

Как происходит снятие земельного участка с кадастрового учёта? Порядок действий по ссылке.

Прежде чем начинать заниматься таким видом бизнеса, необходимо продумать каждую деталь. Первый шаг, который нужно сделать — это определить, какую цену можно попросить за аренду.

Стоимость сдаваемого жилья

Цену на жильё формируют два главных фактора:

• Районное расположение дома, инфраструктура.
• Состояние квартиры.

Перед подачей объявления о поиске квартиросъемщика необходимо прицениться, позвонив в агентство вашего города и узнав, сколько платят за схожую с вашей квартиру.

Узнать ориентировочную стоимость можно и с помощью местной газеты с объявлениями о сдаче жилья, прозвонив по нескольким номерам арендодателей и сверив цены.

Договор краткосрочной аренды жилого помещения.

Подготовка квартиры

Следует учитывать, что претендовать на высокую прибыль можно только в том случае, если квартира имеет соответствующее состояние. Жильё должно быть обустроено современной мебелью, сантехникой, хорошими полами.

Если такой возможности нет, то можно приобрести мебель бывшую в употреблении в хорошем состоянии, сделать недорогой косметический ремонт, чтобы квартира выглядела опрятно и уютно, и сдать её немного дешевле.

На самом деле менее дорогое жильё стоимостью до 300 долларов пользуется еще большим спросом. Его востребованность обусловлена тем, что дешевых квартир сегодня очень мало, а большинство людей не могут себе позволить снимать жильё бизнес-класса.

Как выселить соседа-алкоголика? Основания для выселения смотрите в данной публикации.

Подготавливая квартиру, следует позаботиться, чтобы в ней присутствовали самые необходимые для жизни предметы:

• Кухонный стол со стульями.
• Плита для приготовления пищи.
• Микроволновая печь.
• Телевизор.
• Холодильник.
• Кровать или диван.
• Шкаф для хранения одежды.
• Стиральная машина.
• Полотенца и постельное бельё.
• Кухонная посуда.
• Чайник, сковорода, кастрюли.
• Утюг.

При наличии кабельного телевидения, кондиционера, интернета, фена и посудомоечной машины стоимость жилья существенно увеличивается.

Доходы и расходы по аренде

Следует учитывать, что подготовка квартиры к сдаче в аренду всегда влечет за собой определенные расходы, которые могут окупиться только после нескольких месяцев проживания и оплаты жильцов.

Однако после того, как вложенные средства окупятся, владельцу квартиры не придётся тратить много денег. Основные расходы будут заключаться в покупке моющих средств и, возможно, доставке клиента до арендованной квартиры с вокзала или аэропорта.

Средняя стоимость проживания в двухкомнатной московской квартире эконом-класса в 2016 году составляет 3-4 тыс. руб. в сутки. Часть полученных от жильцов денег необходимо будет тратить на оплату коммунальных и риелторских услуг.

Еще одной расходной статьей, которая часто встречается при посуточной аренде, является незапланированный ремонт или приобретение испорченных постояльцами вещей.

Как поставить земельный участок на кадастровый учёт? Правила и способы можно посмотреть по ссылке.

Поскольку в течение одного только месяца в квартире может смениться от 3-4 до 20-30 квартиросъемщиков, нужно быть готовыми к тому, что в квартире будут неизбежно портиться те или иные вещи.

Структура посуточной аренды

Бизнес, основанный на посуточной сдаче жилья, представляет собой следующую структуру:

• Частные лица, имеющие в распоряжении одну или несколько квартир.
• Квартирные бюро, специализирующиеся на организации гостиниц и отелей квартирного типа. Такие бюро ежедневно сдают по несколько десятков квартир.
• Хостелы, отели, занимающиеся сдачей жилья, отдельных комнат или койко-мест посуточно.
• Гильдии, ассоциации.

Образец договора посуточной аренды квартиры можно скачать здесь.

Образец договора аренды.

Какое жильё наиболее востребованное?

Курорты. Наиболее востребованными считаются квартиры, расположенные у побережья моря или рядом с курортами — в данном случае владельцу загрузка в летнее время будет обеспечена.

Однако в холодное время года, вероятнее всего, квартира будет простаивать. Таким образом, вырученных за курортный сезон денег должно хватить не только на безбедное проживание владельца недвижимости, но и на оплату коммунальных услуг за квартиру в период с осени до начала следующего лета.

Вузы. Похожая ситуация наблюдается и в тех районах, где расположены вузы и другие учебные заведения. Студенты, проживающие в арендованных квартирах, на летние каникулы разъезжаются по домам, а жильё остаётся невостребованным до начала следующего учебного года.

Крупные города. В крупные города, как правило, всегда приезжает большое количество туристов. Например, в Питере наблюдается много приезжих в зимнее время, особенно — на Новый год, что обеспечивает хорошие доходы местным арендодателям. В летнее же время туристов в этом городе значительно меньше.

Квартиры под вечеринки. Еще одним востребованным способом обеспечения неплохого дохода является сдача жилья под вечеринки, праздники и т. д.

Однако прежде чем останавливать выбор на этом варианте, следует хорошо подумать, — ведь во время праздников, сопровождающихся распитием спиртных напитков, не каждый арендатор задумывается о бережном обращении к чужому имуществу.

Чтобы минимизировать риски, связанные с выводом из строя бытовой техники и порчей других предметов, приём клиентов должен быть регулярным. Поиском потенциальных клиентов можно заниматься в интернете, где часто проводит время большинство современной молодежи.

Основные риски при посуточной аренде

Прежде, чем принять решение о сдаче жилья в аренду, необходимо изучить все возможные риски, с которыми может столкнуться хозяин квартиры. Так, к наиболее распространенным случаям относят порчу имущества — мебели, сантехники, посуды и пр.

Также владельцам часто приходится иметь дело с воровством имущества и непредвиденными затратами на покупку украденных вещей.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, необходимо брать деньги за аренду наперед оговоренного срока, чтобы жильцы не съехали, не заплатив за проживание.

Что такое земли лесного фонда? Об их использовании читайте здесь.

Если люди, сдающие квартиры на длительные сроки, имеют возможность менять замки после каждого постояльца, то при посуточной сдаче это сделать практически невозможно, что также несет определенные риски.

Следует помнить, что сотрудничество с агентством не всегда может гарантировать безопасность владельцев жилья. Нечестный сотрудник управляющей компании может присвоить себе большую сумму денег, чем было оговорено заранее.

При грамотном подходе, правильной организации и учете всех рисков посуточная сдача квартиры в аренду может принести её владельцу неплохие деньги без малейших потерь.

[2]

Советы арендодателям смотрите в данном видео:

Источники

1. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.
2. Воробьев, А. В. Теория адвокатуры / А.В. Воробьев, А.В. Поляков, Ю.В. Тихонравов. — М.: Грантъ, 2015. — 496 c.
3. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2014. — 885 c.
4. Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.
5. Кудинов, О.А. Обязательства вследствие причинения вреда и неосновательного обогащения: Юридический комментарий / О.А. Кудинов. — М.: Городец, 2015. — 128 c.

Риски долгосрочной сдачи квартиры для арендодателяОценка 5 проголосовавших: 1 Владимир Солодовников

Опытный юрист с 10 летним стажем.

Образование: ЗСФ РГУП – Западно-Сибирский филиал Российского государственного университета правосудия(г. Томск).

Место работы: частная компания в г. Санкт-Петербург.

Источник: zolotaya-zvezda.ru