Продажа земельного участка как уменьшить налоговую базу

Содержание

• 1 Продажа земельного участка: как уменьшить налоговую базу?
• 2 В целях исчисления НДФЛ доход от продажи земельного участка нельзя уменьшить на расходы по его благоустройству
• 3 При продаже объединенного земельного участка налогооблагаемую базу по НДФЛ можно снизить на величину расходов, связанных с покупкой его частей
• 4 Как уменьшить налог при продаже земельного участка?
• 5 Имущественный вычет при продаже двух земельных участков
• 6 Как рассчитать налог с продажи земельного участка?
• 7 Расходы на покупку земли при исчислении налога на прибыль
• 8 Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости — что и как надо делать
• 9 Как законно сократить размер налога при продаже квартиры

Продажа земельного участка: как уменьшить налоговую базу?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ООО (УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов») продает физическому лицу земельный участок, находящийся на праве собственности. Земельный участок учтен в составе основных средств.
Каков бухгалтерский и налоговый учет данной сделки?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В бухгалтерском учете доходы и расходы от продажи земельного участка признаются прочими доходами и расходами.
Для целей налогообложения организация признает доход от реализации земельного участка.
Затраты на приобретение земельного участка, учтенного в составе основных средств, не уменьшают налогооблагаемую базу при применении УСН.

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

10 ноября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

В целях исчисления НДФЛ доход от продажи земельного участка нельзя уменьшить на расходы по его благоустройству

DeepGreen / Depositphotos.com

При продаже земельного участка облагаемый НДФЛ доход нельзя уменьшить на сумму расходов, понесенных налогоплательщиком после приобретения участка. Например, налоговую базу по НДФЛ не могут уменьшать расходы по восстановлению и благоустройству земельного участка. Соответствующие разъяснения содержатся в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 февраля 2019 г. № 03-04-05/9579.

В случае нахождения недвижимого объекта в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения доход от его продажи можно уменьшить на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса). Однако затраты по восстановлению и благоустройству после покупки не относятся к расходам, связанным с приобретением. Кроме того, вместо уменьшения дохода на сумму произведенных расходов, физлицо вправе воспользоваться вычетом в размере полученного дохода, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Можно ли неоднократно применять вычет в размере фактических и документально подтвержденных расходов по доходам, полученным от продажи имущества? Узнайте из материала «Уменьшение в целях НДФЛ дохода от продажи имущества на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

При этом если объект находился в собственности пять лет и более, то весь полученный доход освобождается от НДФЛ (п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ). А по приобретенным в собственность объектам до 1 января 2016 года указанный срок составляет три года (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

При продаже объединенного земельного участка налогооблагаемую базу по НДФЛ можно снизить на величину расходов, связанных с покупкой его частей

Минфин России разъяснил, что в случае продажи земельного участка, образованного в результате объединения нескольких смежных, минимальный предельный срок владения им считается с момента регистрации объединенного участка. Если этот срок меньше законодательно установленного, то с дохода при продаже взимается НДФЛ. При этом налог можно сократить, получив имущественный вычет в размере не более 1 млн руб. или снизив налогооблагаемую базу на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участков до объединения (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 марта 2017 г. № 03-04-05/14570).

В рассмотренном примере налогоплательщик в мае 2016 года продал новый объект права собственности, подлежащий госрегистрации, а именно объединенный земельный участок, образовавшийся из двух смежных земельных участков. Учитывая, что объединенный земельный участок находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доход от его продажи подлежит обложению НДФЛ.

Напомним, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты госрегистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) (п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса).

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок (п. 1-2 ст. 11.6 Земельного кодекса РФ).

При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а данные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты его регистрации в установленном порядке (Закон № 218-ФЗ).

В свою очередь не подлежат налогообложению доходы, получаемые физлицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Так, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

В то же время минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года в случае, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) :

• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физлица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
• право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;
• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

В свою очередь при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как уменьшить налог при продаже земельного участка?

Вы вправе уменьшить доход от продажи земельного участка 2-мя способами:

1. На имущественный вычет в размере 1 млн. руб

2. На расходы, связанные с приобретением участка (495 тыс. руб, без учета расходов, связанных с улучшением).

Вы указываете, что в 2014 году купили 12 доли — вы можете применить взаимозачет между продажей и покупкой, если вы ранее не пользовались вычетом при покупке недвижимости.

Расчет: 2 800 тыс.(стоимость участка) — 1 млн. (вычет при продаже имущества) — 2 млн. (ваш размер вычета при покупке жилья), в итоге получается, что вы вправе вернуть налог в размере 26 тыс. руб, а налог к уплате будет 0 руб.

Данные по продаже и покупке имущества необходимо отразить в одной декларации за 2014 год в срок до 30 апреля.

Алексей, добрый день.

Доход от продажи имущества вы вправе уменьшить на расходы, связанные с приобретением ранее данного имущества. Налоговый кодекс не содержит положений о том, что доход от продажи можно уменьшать на сумму расходов, связанных с улучшением такого имущества.

Имущественный вычет при продаже двух земельных участков

Как применить имущественный вычет по НДФЛ, если в одном налоговом периоде продаются два земельных участка? Можно ли в отношении одного участка воспользоваться имущественным вычетом, а доходы от продажи другого уменьшить на расходы по его приобретению? Разъяснения по этим вопросам дал Минфин России в письме от 06.05.2015 № 03-04-05/26012.

Вычет или фактические расходы?

При продаже земельного участка, находившегося в собственности менее трех лет, физическое лицо вправе получить имущественный налоговый вычет, то есть уменьшить облагаемый ­НДФЛ доход на сумму дохода, фактически полученного от продажи земли, но не более чем на 1 млн руб. (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Обращаем внимание, что каких-либо ограничений по количеству объектов недвижимос­ти (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, НК РФ не содержит. При этом по доходам от продажи каждого объекта имущественный вычет определяется отдельно, но ограничение в сумме 1 млн руб. применяется в отношении всех объектов, по которым принято решение о применении имущественного вычета, суммарно (письма Минфина России от 21.10.2013 № 03-04-05/44008, от 06.06.2013 № 03-04-05/20959).

Подпунк­том 2 п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подп. 1 данного пунк­та налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и до­кумен­тально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, налогоплательщик может уменьшить сумму доходов, полученных от продажи имущества, либо на сумму имущественного вычета, либо на сумму фактичес­ки произведенных им и до­кумен­тально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Возникает вопрос: если в налоговом периоде осуществляется продажа нескольких объектов, выбор между имущественным вычетом и фактичес­кими расходами нужно делать по каждому объекту или в отношении всех объектов в целом?

Из многочисленных разъяснений Минфина России следует, что решение о том, воспользоваться ли имущественным налоговым вычетом или заменить его вычетом фактически произведенных расходов, принимается налогоплательщиком в отношении каждого продаваемого в налоговом периоде объекта (см. письма от 05.12.2014 № 03-04-05/62615, от 21.10.2013 № 03-04-05/44008, от 25.09.2013 № 03-04-05/39795).

Для рассматриваемой нами ситуации продажи двух земельных участков Минфин России в письме от 06.05.2015 № 03-04-05/26012 сделал следующий вывод: при продаже в одном налоговом периоде двух земельных участков налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере суммы, полученной от продажи одного земельного участка, но не превышающей 1 млн руб., а также уменьшить сумму полученных доходов от продажи другого участка на сумму расходов, связанных с его приобретением.

Определяем фактические расходы

К расходам, связанным с приобретением продаваемого имущества, подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ предъявляются определенные требования: такие расходы могут быть отнесены на уменьшение налоговой базы по ­НДФЛ только в случае, если они фактически понесены и до­кумен­тально подтверждены.

Таким образом, уменьшить для целей ­НДФЛ стоимость продаваемого земельного участка на расходы, связанные с его приобретением, можно только при наличии договора купли-продажи земельного участка и платежных до­кумен­тов, подтверждающих фактическое несение расходов налогоплательщиком.

В рассматриваемом письме Минфина России от 06.05.2015 № 03-04-05/26012 продаваемые земельные участки были образованы в результате раздела на две части первоначально приобретенного участка. Возникает вопрос: как определить сумму фактических расходов на приобретение каждого участка? Ведь имеющиеся у физического лица до­кумен­ты подтверждают расходы на приобретение того участка, который впоследствии был разделен на две продаваемые сейчас части. По мнению Минфина России, для определения суммы расходов на приобретение каждого из двух участков, образованных в результате разделения, будет обоснованно разделить сумму понесенных расходов на приобретение первоначального участка пропорционально площади каждого участка, образованного в результате разделения первоначального участка.

Так, например, если площадь первоначально приобретенного участка составляет 24 сотки, расходы на его приобретение — 1 500 000 руб., а площади участков, полученных в результате разделения, — 6 и 18 соток, то расходы на приобретение продаваемых участков составят 375 000 руб. (1 500 000 руб. : 24 сотки х 6 соток ) и 1 125 000 руб. (1 500 000 руб. : : 24 сотки х 18 соток) соответственно.

Как рассчитать налог с продажи земельного участка?

Продажа земельного участка – возмездная сделка, от которой продавец получает определенный доход. Любой доход с продажи земельного участка налоговое законодательство РФ относит к объекту налогообложения. Условия и порядок расчета подлежащего уплате налога зависят от множества факторов. При наличии установленных законом льгот и оснований продавец может быть освобожден от налоговой обязанности, или сумма исчисленного налога уменьшена. Далее в статье мы подробно разберем новый закон, по которому осуществляется расчет и уплата налога с продажи земельного участка.

Кто обязан платить налог

Выделяются две главные категории плательщиков налога с продажи земельного участка:

1. Физические лица:

• резиденты – все, кто фактически в течение года, без перерывов, за исключением особых случаев, находился в России 183 календарных дня (почти полгода) и более;
• не резиденты.

1. ИП и юридические лица.

Резиденты обязаны платить налог с продажи земельного участка независимо от того, где он расположен – в России или за рубежом. Не резиденты – только при условии продажи участка, находящегося на территории РФ.

Для всех физических лиц налог с продажи земли – это подоходный налог (НДФЛ), составляющий 13% (резиденты) и 30% (не резиденты). Для юридических лиц доходы, полученные от продажи земельного участка, учитываются в общей массе доходов от коммерческой деятельности, а расчет налога и другие условии его уплаты определяются применяемой организацией или ИП системой налогообложения.

Продолжительность права собственности как фактор влияющий на возникновение налоговой обязанности

Налоговое законодательство, в том числе новый закон (статьи 217.1 НК РФ), применяемый к земельным участкам, приобретенным в собственность после 01.01.2016 года, устанавливает два периода продолжительности права собственности, которые влияют на возникновение налоговой обязанности:

1. Трехлетний период. Этот срок считается минимально достаточным для освобождения от налоговой обязанности при продаже участка земли. Чтобы не платить налог, требуется наличие любого из трех оснований возникновения права собственности на проданный участок:

• наследование или дарение между членами семьи или близкими родственниками;
• приватизация;
• договор пожизненного содержания с иждивением.

1. Пятилетний период. Этот срок также считается минимально достаточным для освобождения от уплаты налога, но он действует, если нельзя применить 3-летний период.

Для участков, приобретенных до 01.01.2016 года, как и ранее, действует 3-летний, а не 5-летний период. Федеральное законодательство оставляет за регионами право самостоятельно сократить трех- и пятилетний периоды продолжительности собственности для цели освобождения от уплаты налога.

Расчет НДФЛ

Определение наличия/отсутствия льгот, расчеты и прочие вопросы уплаты НДФЛ законодательство возлагает на самих налогоплательщиков.

Одни из важнейших вопросов:

1. С какой суммы платится налог с продажи земельного участка.
2. Какие документы оформить и в каком порядке внести платеж.

Сумма, с которой предстоит заплатить налог – налоговая база, рассчитываемая за минусом льгот, вычетов и затрат на покупку участка.

Для цели определения налоговой базы необходимо учитывать:

1. Основание возникновения права собственности на проданный участок.
2. Продолжительность права собственности.
3. Наличие у продавца социальных льгот, например, в связи с инвалидностью, статусом ветерана ВОВ, героя РФ/СССР и других оснований, предусмотренных налоговым законодательством, – здесь применимо все, что позволяет снизить сумму подоходного налога. Льгота дает возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 10 тысяч рублей.
4. Кадастровая стоимость земли. Этот параметр используется, например, для случаев продажи ранее унаследованного участка. С января 2016 года кадастровая стоимость принимается во внимание и для цели противодействия умышленному занижению стоимости продажи земли в договорах.
5. Стоимость покупки земли и иные расходы, которые можно учесть в затраты.
6. Размер доступного налогового вычета.

Для начала определяется период нахождения в собственности реализованного земельного участка, то есть наличие самой обязанности платить налог. Далее за основу берется полученная в результате сделки сумма. Налоговая база ее не превысит, но обычно существенно уменьшается за счет всей совокупности разных вычетов. После этого база рассчитывается индивидуально.

На сегодняшний день обязательно нужно анализировать и сравнивать сумму, полученную по сделке (указанную в договоре), и кадастровую стоимость земельного участка. Если доходы от сделки будут меньше параметра «кадастровая стоимость × 0,7», для цели расчета налоговой базы законодательство обязывает применить этот параметр, а не стоимость проданной земли. Таким образом, первичная, без всех вычетов, налогооблагаемая база не может быть меньше 70% кадастровой стоимости участка.

Из полученной в результате сделки суммы или суммы, полученной с применением кадастровой стоимости, для цели определения налоговой базы можно вычесть:

1. Социальную льготу для подоходного налога – 10 тысяч рублей.
2. Фиксированный налоговый вычет, составляющий 1 млн рублей и применяемый для участков земли, находящихся в собственности менее 5 лет.
3. Сумму расходов на приобретение проданного участка в собственность. Расходы нужно будет подтвердить, и, естественно, это применимо только для случаев покупки (выкупа) земельного участка. Случаи наследования, дарения сюда не подходят.

Социальная льгота при наличии на нее права применяется в любом случае. Использовать налоговый вычет или вычет затрат на приобретение участка – это зависит от ситуации. Если сумма документально подтвержденных затрат больше налогового вычета, выгоднее применить затраты. Но некоторые хотят сохранить за собой право на вычет и уменьшают базу на сумму затрат, даже если она меньше миллиона рублей.

Оформление декларации и уплата налога

​Подготовка, представление декларации и уплата налога с дохода от продажи земельного участка – процедуры, осуществляемые по общим правилам, предусмотренным для выполнения обязанности налогоплательщика НДФЛ.

Декларация должна быть представлена в ИФНС по месту жительства (регистрации) физического лица до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход. Уплатить налог в полном размере необходимо до 15 июля года представления декларации.

Если доход от продажи земли – единственная составляющая налогооблагаемой базы физического лица по НДФЛ, то декларация будет касаться только этой полученной суммы и сделанного расчета налога. Если же имеются и другие доходы, например, от продажи иного объекта недвижимости, то составляется одна декларация 3-НДФЛ на все виды доходов.

Декларацию могут не представлять только те, у кого нет обязанности уплачивать налог с продажи земли, например, с учетом продолжительности права собственности. Если же такая обязанность есть, но при расчетах налогооблагаемой базы и НДФЛ, получается «0» или даже «минус» причитающегося к уплате налога, то декларацию все равно нужно будет подготовить, а платить налог – нет. Вместе с декларацией следует представить документы, подтверждающие льготы, право на используемый вычет, расходы на приобретение земли. Некоторые обстоятельства ИФНС может проверить без этих документов, в порядке межведомственного взаимодействия или обратившись к соответствующим электронным базам данным, но не все и не всегда. Спорные моменты лучше предотвратить заранее. В любом случае ИФНС вправе затребовать от налогоплательщика документы, подтверждающие те или иные факты и цифры, отраженные в декларации.

Для упрощения подготовки декларации и расчетов можно воспользоваться сервисами, представленными на официальном сайте ФНС. Сегодня там же функционирует личный кабинет налогоплательщика, через который можно осуществлять любое дистанционное взаимодействие с ведомством.

Налог с доходов от продажи земли для организаций и ИП

Организации и предприниматели обязаны уплатить налог с доходов от продажи участка земли, если эта недвижимость используется в коммерческой деятельности. Соответственно, полученные доходы должны быть отнесены в учете на доходы от такой деятельности и включены в налогооблагаемую базу. Эти категории налогоплательщиков рассчитывают и уплачивают налог по иным правилам, нежели физические лица. Здесь применяется ставка исходя из используемой системы налогообложения, а оформление отчетности и уплата налога осуществляются по общим правилам ведения учета и выполнения налоговой обязанности.

Расходы на покупку земли при исчислении налога на прибыль

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Бухгалтер (Бухгалтерское приложение)». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

ЭЖ-Бухгалтер

Бухгалтерское приложение газеты «Экономика и Жизнь» — рассчитано на практикующих бухгалтеров, аудиторов, работников налоговых органов. Представляет актуальные комментарии специалистов, оперативные ответы на вопросы читателей, а также законы, постановления, инструкции, письма и разъяснения министерств и ведомств.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем:12 полос.

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости — что и как надо делать

Отправим материал на почту

Видео (кликните для воспроизведения).

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости стала особенно актуальна, во время кризисной ситуации на рынке недвижимости. В ситуации, когда органы государства присваивают частным территориям более завышенную стоимость относительно действительной текущей цены. В статье дается краткие тезисы про формирование и значение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость участка не всегда неизменна

Понятие кадастровой оценки

Кадастровой стоимостью именуется оценочная сумма земельной территории, которую определяют уполномоченные государственные представители. Такие процессуальные правила были приняты 1 января 2016 года в Налоговом Кодексе РФ.

Утвержденная в бумагах кадастровая стоимость требуется для проведения многих операций с участком, как формой недвижимого имущества. Во время начала торгов на аукционах, стартовая цена равняется оценке в государственном реестре. В случае, если на участке проводятся качественные изменения в благоустройстве, соответственно и растет значение кадастровой оценки. При продаже земельного надела за средства, превышающие государственную стоимость, ответственные органы не будут проявлять повышенный интерес.

Во время продажи земли, собственник участка должен заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если недвижимое имущество было приобретено после 1 января 2016 года, необходимо при формировании суммы налога учитывать кадастровую оценку.

Надо понимать нюансы кадастровой оценки

При этом если указанная в договоре сумма сделки на 70% больше от государственной оценки, то налог рассчитывается на основе документа. Иначе, стоимость сделки игнорируется, а для начисления налога берут во внимание 70% от текущей государственной стоимости.

Распространен вариант когда кадастровая оценка земли не проводилась до момента совершения сделки, налог вычисляется из суммы, указанной в договоре. Государственная оценка земли может изменяться ежегодно. Актуальное значение, которое необходимо учитывать в документах должно сходится с суммой утвержденной 1 января текущего года.

Легальная продажа земли ниже государственной стоимости

Законодательство РФ не ограничивает субъекта правовых отношений в продаже участка ниже кадастровой стоимости.

До реформы 2016 года, многие сделки между продавцом и покупателем проводились с минимизированными сумами в бумагах, с целью уменьшения налогового бремени. Тем не менее для проведения законной операции государство требует уплаты налога исходя из 70% кадастровой оценки.

Налоговая полиция может обратить внимание на сделки проведенные по сниженной стоимости. В случае, если обнаруживается попытка уменьшения суммы налога, субъект сделки будет вынуждены оплатить весь требуемый налог и пеню за факт махинации.

Лучше не становиться объектом интереса налоговой полиции

Важно! Налоговая проверка особенно актуальна для случаев, когда для покупки используются заемные банковские средства. После проверки кредитного условия и рыночной стоимости недвижимости, будет легко определить актуальную сумму налога.

Ввиду наличия обязательного налога по ставке от 70% от кадастровой оценки, продажа надела по стоимости ниже государственной цены невыгодна. Тем не менее, существуют способы позволяющие легально снизить налоговое обложение, после проведения торговых операций с недвижимостью.

С 2019 года вводится законодательная норма, по которой налоговый инспектор в обязательном порядке должен сверить сумму продажи с актуальной кадастровой стоимостью в обязательном порядке.

Если представитель государства обнаружит занижение цены, будет произведен перерасчет налога из 70% кадастровой суммы. Такие изменения касаются случаев продажи земельного участка после 1 января 2019 года. Использование такого порядка не распространяется на случаи, где отсутствует кадастровая оценка площади.

Перерасчёт может быть сделан в любую сторону

На нашем сайте Вы можете ознакомиться с самыми популярными в Подмосковье участками для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций.

Покупка и продажа территории ниже кадастровой оценки

Если субъект сделки с земельным имуществом предоставит документы подтверждающие факт завышения государственной оценки, возможно снижение кадастровой цены на законных обстоятельствах.

В случае, если собственник участка хочет продать землю государству по оценочной стоимости, как правило, она либо завышена или занижена и сильно отличается от рыночной цены.

Если собственник получил разрешение со стороны государственных органов на продажу территории, стоит обращаться к независимым экспертам для приобретения объективной оценки, перед самим фактом продажи.

Продажа участка ниже кадастровой цены- последствия налогового регулирования

Существует несколько случаев, где возможно освобождение от уплаты НДФЛ от продажи недвижимости. Право использования 3 – летнего периода для отказа характерен:

[1]

во время приватизации;

в случае наличия ренты;

при дарении участка членом семьи или родственником;

после вступления в силу наследства.

Если земля получена по наследству, то при продаже возможно освобождение от уплаты налога

В иных вариантах присвоения земельного участка, право на отсутствие от НДФЛ станет реальным лишь через 5 лет после приобретения права на территорию. Таким образом, если право собственности наступило в 2019 году то право на налоговые льготы станут доступны в 2021 году.

Субъект сделки может применить один из вариантов налогового имущественного вычета до наступления 5 летнего периода (3 летнего периода для вышеназванных категорий). Вычет может проявляться как выплата определенной суммы исходя из значения конкретного объекта, либо в эквиваленте произведенных затрат, при совершении торговой операции.

Особенности продажи кадастровой стоимости в 2019 году

С 1 января 2019 года входит в правовое действие №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ». Таким образом, вошли в действия новые правила начисления налогов.

В случае, если лицо не использовало налоговый вычет ранее по имущественному праву, то в свидетельстве о продаже недвижимости необходимо указать реальную продажную собственность, если она не превышает 1 млн. рублей. В таком варианте участник сделки избавляется от необходимости переводить налог. Если налог на вычет на цифру более 1 млн рублей был использован в целях вычисления суммы налога применяется 70% от значения минимальной стоимости по кадастру.

Если есть возможность, то надо воспользоваться налоговым вычетом

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про перечень всех документов при покупке земли и загородного дома и для чего они нужны.

Во время кризисной ситуации цены на рынке недвижимого имущества падают, также снижается потребительская способность населения. Тем не менее кадастровая цена остается прежней, кроме того, зачастую такая стоимость неприемлемо большая. Причинами отличительного оценивания могут быть:

Игнорирование особенностей конкретного земельного участка, его координат, наличия трассы;

Понижение реальной стоимости участков;

Ошибки оценщиков во время ревизии;

Начало масштабных строительных работ, уменьшающих стоимость объекта.

Вопрос, можно ли продать участок ниже кадастровой стоимости, является особенно существенным при наличии строений на участке: домов, подсобных строений. В таком случае каждая отдельная постройка становится отдельным объектом правовых отношений и зачастую с разными сроками перехода в приватную собственность продавца. Например, участок земли уже перешел 5 летний период, однако дом еще несколько лет строился и, таким образом, налог будет платиться только со стоимости земельного участка.

Постройки на участке могут повлиять на размер налога

Составление кадастровой стоимости

Порядок присвоения кадастровой цены территории подробно регламентирована нормативно-правовыми актами, на основе которых государственные органы осуществляют оценку. Такая операция должна осуществляться каждые 5 лет. В основе оценки лежит классификация земель и целевое назначение конкретного участка.

Единицей измерения, которой осуществляется определение кадастрового значения утвержден удельный показатель кадастровой стоимости на один квадратный метр. Такая мера измерения переопределяется для нового кадастрового квартала. Значение по государственному кадастру получают путем умножения площади надела на удельную величину по кадастровой цене, для конкретного вида разрешенного использования. В случае если разрешены несколько вариантов деятельности, для исчисления выбирается удельный показатель с наибольшей цифрой.

На кадастровую оценку государственными представителями влияют следующие факторы:

Общая площадь территории;

Уровень развития территории, в пределах которых расположена земля;

[2]

Средняя стоимость площади в районе размещения;

Видео описание

Еще несколько слов о понижении кадастровой стоимости в следующем видео:

Коротко о главном

Вышеуказанная информация показывает, что продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости возможна. Рекомендуется, прежде всего, беспокоиться о легальности такого приема. Следует беспрекословно выполнять все требования налогового законодательства и оплатить налог исходя из минимальной кадастровой цены в эквиваленте 0,7 от цифры в государственном реестре.

Ещё немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – различная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб?

Как законно сократить размер налога при продаже квартиры

Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались. Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки. Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости. Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам. Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока. Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года. О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Как уменьшить размер налога?

Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка. На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года. Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость. Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

[3]

«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов

Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).

Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога при продаже доли в собственности

Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей. Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.

В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

Способ третий — при встречной покупке

Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года. Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья. Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

Видео (кликните для воспроизведения).

Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.

Источники

1. Петряев, К. Д. Вопросы методологии исторической науки / К.Д. Петряев. — М.: Вища школа, 2017. — 164 c.
2. Прокопович, С.С. Итальянско-русский юридический словарь / С.С. Прокопович. — М.: РУССО, 2017. — 392 c.
3. Практика адвокатской деятельности / Под редакцией Л.И. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 748 c.
4. Хропанюк, В. Н. Теория государства и права / В.Н. Хропанюк. — М.: Интерстиль, 1999. — 384 c.
5. Королев, А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 26 декабря 2008 года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Королев, О.В. Плешакова. — М.: Деловой двор, 2009. — 160 c.

Продажа земельного участка как уменьшить налоговую базуОценка 5 проголосовавших: 1 Владимир Солодовников

Опытный юрист с 10 летним стажем.

Образование: ЗСФ РГУП – Западно-Сибирский филиал Российского государственного университета правосудия(г. Томск).

Место работы: частная компания в г. Санкт-Петербург.

Источник: zolotaya-zvezda.ru