Как бороться с застройщиком

Взыскание навязанных услуг

Какие услуги навязывает застройщик и как с этим бороться?

Собираетесь приобрести жилье в новостройке, предварительно изучите Федеральный закон №214, или заручитесь поддержкой юриста. Иначе может сложиться такая ситуация, когда потребуется взыскание навязанных услуг от застройщика. На практике 214-ФЗ соблюдается далеко не всеми строительными организациями. А те, кто его соблюдают, стараются воспользоваться очевидными лазейками, всучивая целый пакет дополнительных услуг. Среди них наиболее актуальны следующие варианты.

Обычно строительные организации ловко умеют убеждать или принуждать клиентов, согласиться на невыгодные для них услуги. В ход идут различные уловки, а иногда и прямые угрозы. Чтобы избежать негативных последствий такого воздействия, перед подписанием любых документов и согласий проконсультируйтесь с опытным в этой области юристом. Ведь к дополнительным услугам относятся даже безобидные, на первый взгляд, вещи, ставшие привычными для современного покупателя жилья.

Как оценивают ситуацию профильные юристы?

Когда речь заходит о навязанных услугах, специалисты первым делом вспоминают: предложение платного места под машину, которое дают при покупке квартиры, регистрацию договора долевого участия и т.д. Хотя застройщики на этом не останавливаются, выставляя счета за остекление лоджии или отделку помещений. Бороться с такого рода дельцами необходимо! Ведь взыскать стоимость навязанных услуг будет непросто. Однако специалисты нашей компании уже не раз сталкивались с подобной проблемой, находя быстрый и эффективный способ ее разрешения.

Профильные юристы условно делят подобные услуги застройщиков на два типа:

• связанные с непосредственным приобретением жилплощади (место под машину, ремонты и прочее);
• связанные с оформлением следки (оплата регистрации ДДУ, различных прав, заявления на ипотеку и т.д.).

Каждая из этих услуг осуществляется самостоятельно покупателем, и не требует помощи застройщика, который возьмет за нее в несколько раз больше денег. На стороне клиентов закон «О защите прав потребителей». Если Вам препятствуют в регистрации ДДУ, проведении ремонта и прочих действий, которые строительная компания пыталась навязать, обращайтесь в суд. Даже если все документы и согласия подписаны, через судебные органы можно вернуть потраченные средства в полном объёме!

Дополнительные опции сегодня чаще маскируют под комплекс полезных услуг, сопровождающих покупку квартиры. И преподносятся они как благо, за которое, правда, приходится больше платить. Сравните сумму, отданную застройщику за остекление лоджии, к примеру, с тем, что попросят за работу сторонние компании. Юристы однозначно выступают против навязывания, и готовы приложить все усилия, чтобы предотвратить подобную сделку или свести к минимуму ее последствия.

[3]

Что говорит закон о навязывании услуг?

Российское законодательство однозначно на стороне покупателя квартиры. В нем четко прописаны нормы, не разрешающие навязывать управляющую компанию. Такую организацию выбирают на конкурсной основе. Зачастую застройщики пользуются юридической неграмотностью людей, навязывая свою компанию под предлогом, что не могут сдать дом в эксплуатацию, пока не подписан договор с эксплуатирующей организацией. При этом в роли такой компании выступает представитель строительной фирмы.

Подобная ситуация сложилась и в сфере других коммерческих услуг. Знакомые с рыночными ценами покупатели, всеми силами отказываются от финишной отделки или дополнительного косметического ремонта по расценкам строителя. Этот момент законом прямо не регулируется, поэтому расчет идет только на невнимательность или неосведомлённость клиента. Поэтому, как только Вам предлагают что-либо сделать за дополнительную плату, отправляйтесь в юридическую контору. Здесь подскажут, насколько законны действия строительной компании, и как избежать поборов.

Пусть законодательные акты прямо не разрешают навязывание дорогостоящих услуг, в них имеются определенные лазейки. Ими и пользуются застройщики. Однако это не значит, что для покупателя жилья не существует выхода, кроме как заплатить. К сожалению, сотрудники нашей фирмы чаще сталкиваются с необходимостью возврата уже отданных денег. И сделать это можно, если вовремя обратиться к юристу. Если нет возможности или желания платить застройщику, позвоните нам прямо сейчас. Мы быстро и с гарантией решим проблему.

Какие услуги навязывают строители чаще всего?

Как действовать, когда навязывают ненужную услугу?

Приобретение дополнительных работ, товаров или услуг – одно из условий, при котором продавец или исполнитель соглашается реализовать свои основные обязанности. Подобное навязывание осуществляется как в устной форме, так и в виде договоров или иных соглашений, не запрещенных законодательно.

Подобные действия идут вразрез с нормами закона «О защите прав потребителей», в соответствии с которым, все убытки, понесенные от навязанных продавцом услуг, возмещаются им же в полном объеме. Закон это хорошо, однако его еще нужно правильно применить. Для этого существует несколько возможностей.

1. Как только навязанные услуги от застройщика были озвучены, обратите внимание на нарушение статьи 16 закона «О защите прав потребителей». При этом укажите на право обращения в соответствующие органы с жалобой на строительную компанию.
2. В устной или письменной форме объясните, что действия застройщика являются также административным правонарушением. Об этом четко указано во второй части статьи 14.8 КОАП. Результатом подобного нарушения станет штраф. Хотя его размер зачастую не останавливает продавца или исполнителя работ.
3. В случае отказа от заключения договора, клиент строительной организации вправе обратиться в суд.
4. Как правило, любые предупредительные меры не оказывают достаточного воздействия на продавца. В такой ситуации на адрес застройщика подается письменная претензия, отправленная ценным письмом по почте. Как составлять претензию подскажут юристы нашей компании.
5. Еще один способ повлиять на строителя – обращение в территориальное отделение Роспотребнадзора. В жалобе необходимо указать зафиксированные нарушения. Желательно прикладывать подтверждающие факт незаконных действий бумаги.
6. Отрезвить строительную компанию поможет подача жалобы в прокуратуру. С составлением заявления помогут наши специалисты.

Большинство покупателей принимают решение заплатить за навязанные услуги, и не ввязываться в долгие судебные тяжбы. Их можно понять, учитывая отсутствие юридического опыта и соответствующих знаний. Однако бороться за права нужно, особенно, когда речь заходит о тех суммах денег, которые заставляют тратить продавцы недвижимости в новостройках. Даже если Вы уже подписали «кабальные» документы, существует способ вернуть деньги.

[2]

Соберите все бумаги, предоставленные застройщиком и подписанные обеими сторонами. Обратитесь с ними в юридическую организацию, предоставляющую услуги по взысканию средств за навязанные услуги. В нашей компании подобными делами занимается специально подготовленный юрист, с опытом успешного завершения споров. Мы работаем быстро, четко, без ошибок, и не берем за это лишних денег. Готовы побороться за свои права, при надежной поддержке строительного юриста? Тогда звоните нам прямо сейчас!

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как не стать обманутым дольщиком в новостройке: памятка

Обманутые дольщики это большая трагедия нашей страны. Огромное количество семей покупают недвижимости на последние деньги или даже берут ее в ипотеку. В таком случае особенно обидно оказаться у разбитого корыта, не получив желанную квартиру, и не вернув денег.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Как себя защитить

Основное правило для того, чтобы не стать обманутым дольщиком, это просто быть всегда внимательным. Документы стоит проверять с особой осторожностью, обязательно читать все бумаги и обращать внимание на каждый пункт.

Обязательно нужно учитывать репутацию компании. Она должна быть проверенной, опытной. Лучше всего оценить деятельность по прошлым объектам, были ли они сданы в срок и как соблюдены все остальные правила.

В настоящий момент активно разрабатываются государственные проекты, в том числе и реестр обманутых дольщиков для того, чтобы получить реальную картину о ситуации и предпринять меры.

Кто такие дольщики

Дольщик представляет собой гражданина, который решил вложить свои инвестиции в строительство в счет покупки будущей квартиры. В результате возводятся объекты недвижимости, а после их сдачи в эксплуатацию жилье передается всем участникам.

Для того чтобы стать дольщиком необходимо подписать договор. В нем обязательно прописано, какая именно будет передана недвижимость, а также учитываются сроки и остальные обязательные критерии.

Со стороны дольщика необходимо исполнять свои обязательства по оплате.

Как не стать обманутым дольщиком при приобретении квартиры в новостройке? Советы в этом видео:

Основные документы

Обязательным моментом становится проверка документов.

Для потенциального инвестора застройщик обязан представить все документы. Правильно составленный договор долевого участия, а также информация о распределении средств, бухгалтерские документы, а также годовые отчеты за прошлые годы. Это дает возможность получить максимальное количество верной информации.

Есть несколько основных моментов, которые нужно проверить перед подписанием договора:

• Организационно-правовая форма застройщика. Это обязательно должно быть юридическое лицо, зарегистрированное по всем правилам.
• Деловая репутация. С помощью интернета и информации о прошлый проектах легко оценить опыт компании.
• Договор участия в долевом строительстве.

Конечно, подобный ответственный подход может занять много времени, однако он стоит того, чтобы сберечь внушительную сумму денег на недвижимость.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ? Куда обращаться? Ответы тут.

Какие есть способы обмана

Есть несколько определенных проблем, с которыми чаще всего встречаются дольщики при заключении договора. Их обязательно нужно точно знать и стараться избегать неприятных последствий.

Какие схемы застройщика должны насторожить дольщика.

Предварительные договора купли-продажи

Иногда застройщики предлагают составить предварительный договор купли-продажи. Некоторым дольщикам кажется, что это серьезная бумага, которую обязательно нужно составить.

На самом деле подобные документы не обязуют передать квартиру, они лишь сообщают о намерении в дальнейшем заключить сделку.

Продажа векселя является явным мошенничеством со стороны застройщика.

Еще до получения всех разрешений на строительство и до начала работ, компания не имеет права привлекать деньги дольщиков. При этом она может продать вексель.

В результате он предлагается будущему владельцу недвижимости по договору, в котором указывается сумма и возможность в дальнейшем векселем расплатиться за квартиру.

Это не дает никаких гарантий совершения сделки купли-продажи или же заключения договора дольщиков. Фактически может быть не дано разрешение или же застройщик и вовсе не собирался его получать.

Двойная продажа

Распространенной методикой обмана является продажа одной и той же квартиры несколько раз.

Подобная двойная продажа достаточно сложно решается в суде, особенно если застройщик признан банкротом.

Для того чтобы избежать этих негативных последствий, обязательно нужно проверять договор долевого строительства. В нем должно быть четко указано, какая именно недвижимость приобретается с ее подробным описанием и номером квартиры.

Продажа муниципальных квартир

Некоторые дома строятся в качестве муниципальных. Они предназначены для выдачи квартир военным или же для иных целей.

Проблема с земельным участком

Распространенной проблемой, которая раньше встречалась через раз, а сейчас немного чаще, но все еще остается актуальной является земельный участок. Он должен находиться в собственности у застройщика.

С осторожностью необходимо обращать внимание на ситуации с долгосрочной арендой.

В случае проблем с участком стройка может быть остановлена самой компанией или же властями, которые при проверке обнаружат несоответствия.

Можно ли бороться с недобросовестным застройщиком? Как это сделать по закону? Смотрите по ссылке.

Также дополнительно нередко проверяют разрешения и другие бумаги. Иногда стройка остановлена по причине нарушений в документации, в таком случае срок также может быть передвинут надолго или вовсе объект будет заморожен.

К каким уловкам прибегают застройщики при оформлении ДДУ? Смотрите в этом видео:

Посещение объекта

Каждый дольщик имеет право посещать объект и наблюдать за действиями застройщика.

Конечно, это должно быть организовано и с разрешения компании. Необходимо хотя бы со стороны оценивать, как ведутся работы.

Каждый имеет право проверить план строительства. Если на протяжении длительного времени не ведутся работы или же срок уже подходит к концу, а сдача объекта не наблюдается, то можно обратиться в прокуратуру.

Власти имеют право посетить объект и проверить, как именно проводиться работа и возможно ли ее завершение в срок. Также они внимательно проверят всю документацию, в том числе и бухгалтерские отчеты.

Заключение

Необходимо понимать, что участие в долевом строительстве это фактически инвестирование.

В том числе это касается проверки документов, а также внимательного отношения к каждой детали.

Только лишь ответственное отношение к процедуре поможет избежать обмана и потери денег.

Компенсация от застройщика: что требовать, если обнаружились недоделки или квартиру не оформляют в собственность. Эксперты советуют не поддаваться эмоциям и изучать законы

Покупка жилья в новостройке далеко не всегда проходит гладко, и виной тому часто бывает нарушение обязательств со стороны застройщика. Но если обязательства нарушаются, можно расторгнуть сделку или требовать компенсацию. В прошлый раз мы рассказывали, что можно получить с проблемного застройщика при затягивании сроков строительства и сдачи объекта, а сегодня речь пойдет о том, на что можно рассчитывать, если качество квартиры оставляет желать лучшего и если застройщик затягивает выдачу свидетельства о собственности.

Тот, кто не читал нашу предыдущую статью на эту тему «Застройщик нарушает сроки. Стоит ли добиваться компенсаций, на какие суммы рассчитывать, и почему суды так часто их занижают», может это сделать прямо сейчас, а мы переходим к другой теме.

Борьба за качество
Покупка недвижимости в новостройке, особенно на начальных этапах строительства, – это всегда риск, и не только остаться без жилья и без денег либо провести лишние годы в ожидании, но и получить некачественный объект. К примеру, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля, а если квартира сдается с ремонтом, проблем бывает еще больше. «Пожалуй, мало кто из застройщиков предоставлял квартиру с идеальным качеством, всегда при передаче квартиры обнаруживаются мелкие, а иногда и серьезные недостатки», — заявил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» адвокат Олег Сухов.

Любые признаки нарушения технологии строительства, конечно, должны обсуждаться с застройщиком, и если подозрения покупателя о ненадлежащем качестве подтверждаются, справедливым будет либо устранение нарушений, либо их компенсация, но добиться справедливости, как водится, не всегда просто.

Лучше всего в этом плане закон защищает дольщиков, купивших квартиру по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Прежде всего, в этом документе четко прописано, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и т.п. (статья 7, пункт 1). И передача должна осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче (статья 8, пункт 1), а если дольщик выявит какие-либо недостатки жилья или у него возникнут подозрения, что технологии и регламенты не соблюдены, он имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, составив вместо этого документ (акт или дефектную ведомость), фиксирующий все недостатки объекта (статья 8, пункт 5).

Поэтому эксперты советуют в первую очередь внимательно изучать сдаваемую квартиру: «На практике представители застройщика часто пользуются эмоциональным состоянием дольщика, который от счастья обладания новой квартирой готов закрыть глаза на все, чтобы побыстрее получить ключи. Но при приемке как раз важно справиться с эмоциями и не спешить подписывать приемопередаточный акт, а, наоборот, внимательно осмотреть недвижимость, проверить соответствует ли она условиям договора и иным требованиям закона, предъявляемым к жилому помещению. Если есть возможность, стоит пригласить специалиста или знакомого, который хоть что-то понимает в строительстве. При приемке квартиры главное обнаружить недостатки и указать их на них, а если этого не сделать, привлечь застройщика к ответственности будет затруднительно», — говорит адвокат Олег Сухов. Хотя если недостатки совсем не существенны, можно их и простить, но при этом важно понимать, что они действительно не станут причиной будущих проблем. Если же недостатки более серьезные, то придется бороться за качество.

Согласно пункту 2 статьи 7 закона 214, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и/или недостатками, то есть качество его оставляет желать лучшего, дольщик вправе потребовать от застройщика:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерного уменьшения цены договора;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Что именно требовать, выбирает сам дольщик, после чего он направляет застройщику претензию с выбранным вариантом устранения проблемы. Самый простой способ – требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, в этом случае не нужно предпринимать никаких дополнительных действий (например, по привлечению ремонтной бригады, поиску строительных материалов и т.п.) и не требуется никаких дополнительных документов. «А вот для удовлетворения второго или третьего требования потребуется смета на выполнение работ по устранению недостатков с указанием их стоимости и стоимости дополнительных материалов», — говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», автор книги «Защита инвестиций в новостройки».

Но второй или третий вариант действий может оказаться самым удобным и комфортным, ведь, как отмечает Светлана Савичева, начальник юридического отдела КР «Мегаполис-Сервис», на практике процесс устранения недостатков самим застройщиком часто затягивается, а качество жилья все равно остается низким, и в итоге у собственника квартиры не выдерживают нервы и он все равно берет все на себя. Кроме того, при втором варианте, если недостатки квартиры не столь существенны и дольщик готов с ними мириться, у него есть возможность вместо не столь нужного ему ремонта получить деньги.

Но если выбран первый вариант, то дольщику рекомендуется не идти ни на какие компромиссы: «Пока качество строительства не будет доведено до соответствия договору и установленным нормативам, дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры, и этим нужно пользоваться», — советует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Из-за качества — в суд
Ненадлежащее качество объекта может привести и к расторжению договора. «Например, если нарушения, допущенные застройщиком, требуют серьезных затрат и он отказывается что-либо переделывать либо затягивает сроки, то имеет смысл обратиться за независимой экспертизой и подать документы в суд», — рекомендует Светлана Савичева (КР «Мегаполис-Сервис»).

«А также расторгнуть договор можно в случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок», — утверждает адвокат Олег Сухов, ссылаясь на подпункты 2 и 3 пункта 1 статьи 2 закона 214. Порядок действий в этом случае такой же, как и при расторжении договора из-за задержки сроков строительства и передачи объекта (см. статью «Застройщик нарушает сроки. Стоит ли добиваться компенсаций, на какие суммы рассчитывать, и почему суды так часто их занижают»), да и возможное взыскание такое же: «Можно потребовать возврата всех уплаченных денежных средств и процентов в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования деньгами — с даты заключения договора до момента возврата денежных средств (пункт 2 ст. 9 закона 214-ФЗ)», — говорит адвокат Олег Сухов.

«Но, правда, юридического критерия существенного нарушения требований к качеству нет, законодательство его не дает. Понятие существенности решается в судебном порядке в каждом индивидуальном случае, — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И более того, даже если застройщик допустил серьезные нарушения при строительстве, например, некачественно выполнил технологию утепления, то доказать его вину в судебном порядке будет непросто». А если вина не будет доказана либо нарушение качества не будет признано существенным, договор расторгнуть не удастся.

Гарантия
Но вот если квартира покупателю передана и акт приемки-передачи подписан, то расторгнуть договор по причине ненадлежащего качества уже не удастся, даже если недостатки были выявлены уже после заселения. В этом случае можно рассчитывать лишь на гарантийные обязательства. И тут опять более всего защищены дольщики, подписавшие договор ДДУ. Согласно пунктам 5 и 5.1 статьи 7 закона 214 на объекты долевого строительства устанавливается гарантийный срок, исчисляемый со дня передачи недвижимости по акту. На жилое помещение в целом он не может быть менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав этого помещения, не может быть менее трех лет. И если в течение этого времени собственник выявит какие-то недостатки, то он может предъявить застройщику такие же требования, как и в случае обнаружения недостатков еще у несданного объекта. Иначе говоря от застройщика можно требовать устранение недостатков, уменьшение цены договора и возмещение расходов на самостоятельное решение вопроса (см. пункт 6 статьи 7 закона 214). А если требование собственника не будет выполнено либо его исполнение затянется по времени, у него появится возможность подать в суд.

Судиться можно и при других схемах, но доказывать правду будет сложно – очень затратно по времени и очень нервозно, а без решения суда устранить недостатки объекта, скорее всего, не получится.

Но в любом случае, если застройщик или его агент не выполняет своих обязательств и затягивает срок оформления свидетельства о собственности, покупатель имеет право расторгнуть договор на оказание услуг и потребовать возврата уплаченных средств, а также может требовать возмещения иных убытков. Однако торопиться здесь не нужно, прежде чем расторгать, надо понять, в чем причина задержки – от этого зависит, что можно требовать с застройщика или его агента.

«Чаще всего задержка происходит не по вине застройщика, а по причине затягивания согласования акта реализации инвестиционного проекта в органах власти», — говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). Например, администрация или генподрядчик могут тянуть с подписанием документов о завершении строительства, могут возникнуть проблемы с подключением коммуникаций и т.п.

«В подобных случаях, если застройщик свои обязательства по строительству дома выполнил, квартира фактически передана, а покупатель в ней уже живет и несет расходы по оплате коммунальных платежей, оформить квартиру в собственность, как правило, можно через суд. При удовлетворении иска право собственности будет зарегистрировано Росреестром на основании решения суда, поэтому никаких документов от застройщика уже не потребуется», — рассказывает адвокат Олег Сухов. Но потребовать каких-либо компенсаций с застройщика за затягивание сроков, скорее всего, не получится.

«А вот если причина задержки — недобросовестные действия самого застройщика, например, требование уплатить расходы за содержание общедомового имущества и коммунальные платежи, которые застройщик понес с момента введения дома в эксплуатацию и до момента передачи квартиры дольщику, или требование доплатить разницу за лишние квадратные метры, то уместно будет обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки (1/150 ставки рефинансирования с даты подписания договора по оказанию услуг до даты возмещения средств. – От ред.) и морального вреда. Причем если до суда застройщику направлялась соответствующая претензия, суд взыщет с него штраф в размере 50% от присужденной по иску неустойки (пункт 6 статья 13 «Закона о защите прав потребителей»)», — сообщает адвокат Олег Сухов.

«И надо отметить, что в последние годы судебные иски по таким делам стали довольно распространенной практикой, поэтому рассмотрение обращений о признании прав собственности на квартиру-новостройку происходит по четко выработанной схеме — быстро и безболезненно для дольщика (покупателя)», — отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), и в большинстве случаев суд принимает решение в его пользу. Правда, при использовании «серых» схем могут возникнуть проблемы с доказательствами, а иногда всплывают очень скользкие моменты, например, выясняется, что дом вообще построен незаконно. Однако таких случаев не так уж и много.

А еще стоит заметить, что «если инвестор финансирует строительство путем оплаты паев в жилищном кооперативе, то по закону право собственности на квартиру он приобретает с той даты, когда вносится последний пай (т.е. все паи получаются оплаченными)», — объясняет Василий Шарапов («Сити-XXI век»). И в данном случае помощь застройщика в оформлении свидетельства о собственности еще менее актуальна, хотя для распоряжения квартирой зарегистрировать право собственности в Росреестре необходимо и пайщику. Но делать это лучше самостоятельно, тогда и переживать за нарушение обязательств посредниками не придется. В общем-то, этого принципа стоит придерживаться и при других схемах реализации жилья – насколько это возможно, тогда судиться не придется.

Сила в Движении

Общероссийское объединение граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков

Застройщики просят защиты от дольщиков- «террористов»

НОВЫЙ ВИД ЗАРАБОТКА В КРИЗИС. ДОЛЬЩИКИ — ТЕРРОРИСТЫ УГРОЖАЮТ ЗАСТРОЙЩИКАМ и ТРЕБУЮТ КРУПНЫХ КОМПЕНСАЦИЙ, а КОВАРНЫЕ ЮРИСТЫ ИМ ПОМОГАЮТ

«Потребительский терроризм» дольщиков, то есть подача исков в суд с целью получения компенсаций за минимальные сроки срывов сдачи новостроек, будет только усиливаться в ближайшее время, считает председатель совета директоров ГК «Норманн» Виктор Сеппенен. Он предлагает Смольному на законодательном уровне защитить девелоперов от такого разорительного для бизнеса явления и существенно снизить размеры неустоек гражданам. Впрочем, далеко не все эксперты готовы поддержать столь неоднозначное предложение.
С просьбой к городским чиновникам подготовить федеральную инициативу, защищающую права застройщиков от претензий дольщиков, господин Сеппенен выступил на XIV съезде строителей. Представители строительного блока Смольного молча выслушали предложение, но комментировать его с ходу отказались.

КАК НОРМА В КРИЗИС.

Необходимость введения механизмов защиты девелоперов от чрезмерных аппетитов участников долевого строительства Виктор Сеппенен объяснил тем, что в кризис перенос сроков сдачи объектов уже давно практически стал нормой (в том числе — для крупных и далеких от банкротства компаний). При этом все чаще встречаются ситуации, когда граждане сознательно приобретают жилье в новостройке по переуступке, заранее знают о том, что дом будет достроен с задержкой, и начинают выдвигать требования о денежных компенсациях буквально за недельную просрочку.

Встречаются ситуации, когда граждане приобретают жилье в новостройке по переуступке, заранее знают о том, что дом будет достроен с задержкой, и начинают выдвигать требования о компенсациях за недельную просрочку.
«Помочь с исками таким дольщикам-“террористам” сейчас готова уже почти стотысячная армия юристов. Их нетрудно обнаружить в интернете, однако гораздо чаще они сами разыскивают по сетям своих клиентов и буквально навязывают услуги за проценты с размера неустойки, заверяя, что гражданам самим и делать-то ничего не придется», — пояснил председатель совета директоров ГК «Норманн».

Он добавил, что разовые компенсации не несут в себе большой угрозы для компании, но если они приобретут массовый характер, то серьезные финансовые проблемы (вплоть до банкротства) и потеря репутации для девелопера неизбежны. В итоге это может привести к появлению у застройщика новых проблемных объектов, и тогда пострадают интересы уже тысяч дольщиков.

Сейчас суды, рассматривающие споры по неустойкам между гражданами и девелоперами, не сформировали единой позиции по данному вопросу. По словам господина Сеппенена, кто-то устанавливает разумные пределы выплат, а кто-то решает, что гражданину необходимо вернуть в полном объеме все внесенные им средства.

«Я считаю, что у города есть все основания выступить с федеральной инициативой на этот счет, иначе усиленные меры по защите дольщиков могут обернуться против них самих же. Если такая инициатива появится, то и суды изменят позицию, в том числе по уже заявленным искам», — подчеркнул он и предложил внести в законодательство поправки, либо закрепляющие предельный размер неустойки, либо существенно снижающие проценты за срыв сроков.

Отметим, что по ФЗ-214 размер неустойки за задержку сроков сдачи объекта определен как 1300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждые сутки просрочки. Если дольщиком является физическое лицо, то неустойка предусмотрена в двойном размере.

ПО ПОВОДУ МЕНЬШИНСТВА.

Прокомментировать инициативу господина Сеппенена корреспонденту «Общественного контроля» заместитель главы комитета по строительству Смольного Игорь Шикалов пообещал «чуть позже, когда все хорошо обдумает».
Между тем даже застройщики поспешили встать на защиту дольщиков и рекомендовали с максимальной аккуратностью подходить к термину «потребительский терроризм».

«Если человек оплатил покупку квартиры, то есть выполнил все свои обязательства, то логично, что и застройщик должен исполнить свою часть договора».

По словам руководителя службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрия Михалева, в противном случае любое законное требование участника долевого строительства можно списать на вымогательство и создание помех строительной компании.

«Если человек оплатил покупку квартиры, то есть выполнил все свои обязательства, то логично, что и застройщик должен исполнить свою часть договора. И если нарушен срок передачи ключей или возникли претензии к качеству строительства, покупатель имеет право потребовать компенсацию. В том числе — путем обращения в суд», — подчеркнул он.

Господин Михалев напомнил, что возведение дома является достаточно сложным процессом, в котором задействованы десятки участников — от подрядчиков до поставщиков электроэнергии.

«Часто задержки c вводом в эксплуатацию связаны как раз с процедурой подключения дома к сетям. Но подобные случаи разрешаются в течение нескольких месяцев. И большинство дольщиков относится к этому с пониманием. Когда требуется заключение допсоглашений с новыми сроками, значительная часть покупателей спокойно идет на их подписание», — отметил эксперт.

Он сказал также, что в подобной ситуации важна прежде всего активная позиция самого застройщика. Если он находится в диалоге с дольщиками и они получают полную информацию о ходе строительства, то массовых конфликтных ситуаций всегда можно избежать.

Как напомнил генеральный директор строительной компании «Красная Стрела» Николай Урусов, все застройщики хорошо знают цену просрочки, она определена законом.

«Да, это немаленькая сумма. Но чтобы избежать подобных расходов, надо просто не задерживать надолго ввод объекта в эксплуатацию», — заметил он.

Как подчеркнул господин Урусов, застройщик по ДДУ документально обещает выполнить заложенные в документе условия и должен их придерживаться. В противном случае наступают штрафные санкции, которые компенсируют инвестору упущенную выгоду.

«И тут совсем не важно, действительно ли человек покупал квартиру, чтобы ее перепродать, или же рассчитывал жить там сам со своей семьей до конца жизни. В любом случае — гражданин вложил деньги и рассчитывал получить жилье к определенному сроку. Необходимо отметить, что за просрочку платежа со стороны дольщика также предусмотрены санкции в виде пени», — напомнил он.

Как подчеркивает эксперт, дольщик априори выступает в качестве более слабого субъекта, чем застройщик. «Именно права гражданина нуждаются в защите. Строительная компания — это субъект предпринимательства. Она планирует свою деятельность, привлекает средства на нее, составляет график строительства. Если застройщик в него не уложился, значит, плохо планировал. Конечно, встречаются умные люди, которые пытаются получить от застройщика максимум и нажиться на сложной ситуации. Но их — меньшинство. Неправильно из-за них менять законодательство и ущемлять права добросовестного, но недалекого, большинства», — резюмировал он.

Отметим, что с прогнозами о росте «потребительского терроризма» и просьбой защитить застройщиков от дольщиков господин Сеппенен выступил не только в общих интересах участников бизнес-сообщества. Дело в том, что в конце ноября стало известно о переносе компанией «ГК Норманн» сроков сдачи своих 13 жилых комплексов в Петербурге и Ленобласти на 1,5-2 года. Получения квартир в ЖК ждут 6,2 тысячи дольщиков. Срыв сдачи сроков в компании объясняют ростом стоимости стройматериалов и банкротством подрядчиков.

Борьба с застройщиком. Пикабу на помощь!

Живу я в районном городе Нижегородской обл. Летом начали строить рядом с нашим домом новостройку,жилой комплекс Циолковский Плаза. С самого начала строительства работы ведутся круглосуточно,в том числе и по выходным. Встретился я с хозяином фирмы заказчика.Он депутат местной думы. При встрече он обещал,что они не будут работать по ночам. После этого несколько дней они работали до 23-00,но затем опять начали работать круглосуточно. Я связался с хозяином фирмы через в контакте. Скрины нашей переписки могу приложить. Вкратце он заявил,что они и дальше будут работать круглосуточно,так как они коммерческая фирма и хотят работать прибыльно. Днём дома находится очень сложно,так как стройка практически под окнами,постоянно грохот отбойных молотков,шум бетононасосов,гудки машин,вибрации от виброкатков .Ночью практически тоже самое. Люди живущие в нашем доме не высыпаются,у многих уже обострились заболевания,на почве всех этих вещей. Мы практически живем на стройке.

Уважаемые пикабушники! Просьба помочь, нужны советы юристов как грамотно подать заявление.Куда . Жители готовы собрать подписи для коллективного заявления в прокуратуру и другие инстанции.Может у кого то был опыт по борьбе с этими застройщиками.

Просьба поднять в топ, я думаю что это на сегодня актуальная проблема для многих.

Надеюсь на силу Пикабу!

Дубликаты не найдены

Существует целый ряд ограничений на работу на строительных площадках:

— строить ночью (с 23.00 до 7.00) можно только при наличии специального разрешения, в котором указывается в том числе допустимый уровень шума;

— не допускается также работа осветительных приборов, которые бьют в окна, они должны освещать площадку, а не противоположный дом;

— не допускается работа шумных механизмов, бульдозеров и т. д.

В случае нарушения установленного порядка конкретный механизм действия — это отзыв разрешения на работу в ночные часы, когда просто запрещается это делать. Для этого следует обратиться в орган, выдавший разрешение

Одновременно в соответствии со ст. 1.1 КоАП РФ (устанавливающей права субъектов РФ в области административного законодательства) во многих регионах Российской Федерации приняты законы, предусматривающие ответственность за нарушение тишины и спокойствия граждан.

Если шум беспокоит именно в связи со строительством, то можно обратиться с соответствующей жалобой в службу Роспотребнадзора, к компетенции которого относится «рассмотрение жалоб и заявлений физических и юридических лиц на нарушение санитарно-эпидемиологических норм и правил при производстве строительных работ» (письмо Минздравсоцразвития России от 14.02.2007 № 0100/1541-07-32 «О работе органов Роспотребнадзора в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»»). Можно обратиться как в письменном виде, так и использованием интернета,

кому, от кого фио, адрес, суть жалобы и адрес по которому осуществляется строительство,и указываете, что ночью не можете спать в связи с высоким уровнем шума, что также сказывается на маленьких детях, ну типа такого. и все отправляете не вставая из за компа.

Недострой: как действовать пострадавшим дольщикам. Обращаться к властям, устраивать массовые акции, судиться или достраивать самим? Какой способ самый действенный

Участники рынка недвижимости хорошо знают слово «недострой» — это когда покупатели оплатили новые квартиры, а стройка либо не идет вообще, либо движется крайне медленно. Обычно на вопросы из серии «что делать?» тут следуют ответы вроде «обращайтесь только к надежным застройщикам». Спору нет, это верно, но только касается эта рекомендация этапа, когда покупатель только собирается приобретать новостройку. Мы же решили ответить на другой вопрос – что делать тем, кто уже вляпался в подобную историю?

Вроде улучшается, но…
По официальным данным за прошлый год (выступление замминистра регионального развития РФ Владимира Дедюхина в августе на всероссийском съезде «Новые механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства»), в России насчитывается около 87 тыс. обманутых дольщиков. Число недостроенных жилых зданий составляет 810.

Цифры сами по себе внушительные, но «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» придется дать к ним еще и пояснения. Во-первых, ситуация особенно не улучшается год от года. «Регионы в 2012 году решили проблемы 30 тыс. человек, но, к сожалению, общая цифра не уменьшается», — сказал В.Дедюхин (цитируем по «РИА Новости»). А во-вторых, многие эксперты считают государственные данные сильно заниженными. С этим легко согласиться – достаточно ознакомиться с разработанными Минрегионом критериями, по которым граждан относят к обманутым дольщикам. Не засчитывают тех, кто:
— не предоставил полный пакет необходимых документов;
— не имеет российского гражданства;
— участвовал в строительстве многоквартирных домов на непредназначенных для этого землях;
— заключил после 17 июня 2010 года иной, отличный от ДДУ, договор;
— если гражданин приобрел в одном доме несколько квартир, то он считается обманутым дольщиком только один раз.

Понятно, что, к примеру, есть немало пострадавших, которые не проходят по пунктам 3 и 4.

Московский регион на общероссийском фоне выглядит относительно благополучно. «Проблема до сих пор стоит довольно остро, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Она решается фактически в «ручном режиме», и очевиден положительный тренд. За 2008-2012 годы количество замороженных строек в Подмосковье сократилось в три раза, а в Москве – в четыре раза. Власти вмешиваются в такие проблемы и решают их, что само по себе уже является хорошим знаком».

«Бьем челом»
Переходим теперь к основной теме, то есть возможным линиям поведения незадачливых покупателей. Первая из них – это обращаться в различные государственные органы. Полностью независимого от госвласти бизнеса у нас не бывает – прокурор или санитарный врач может любому застройщику показать изрядную козью морду. А уж о ФМС, способной практически на любом объекте обнаружить незаконных гастарбайтеров, вообще деликатно помолчим. Так что обиженные на застройщиков дольщики могут писать всегда, писать везде.

«В случае недостроя подача заявлений со стороны физических лиц будет скорее плюсом, нежели минусом, — убеждена Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. – Соответствующие инстанции проведут проверки, и в итоге дольщик получит официальный ответ по своей проблеме». По мнению эксперта, обращение обязательно должны быть письменным – это намного более действенная форма, чем телефонные звонки. Самыми подходящими инстанциями для подачи заявлений о срыве сроков строительства являются правоохранительные органы, Минстрой, а также руководство региона (губернатор).

«Обращение в органы власти является довольно действенным механизмом, так как задача решить проблемы дольщиков была поставлена президентом, — полностью соглашается Валерий Лазебный, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН». – А, следовательно, региональные и муниципальные власти набирают дополнительные бонусы в своей политической карьере, выполняя поручения главы государства. Более того, выдача разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, контроль над осуществлением строительства – все это полномочия местной администрации, поэтому многие проблемы можно и нужно решать самим дольщикам именно здесь».

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», обращает внимание на необходимость коллективных действий. «Важно также обманутым дольщикам одного объекта объединяться, в этом случае решить проблему будет проще, резонанс сильнее», — говорит эксперт.

«Существует Москоминвест – это надзорный орган над застройщиками, — напоминает Наталья Шаталина, руководитель правового департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Сайт Москоминвеста http://invest.mos.ru/ очень полезен в качестве «памятки дольщику», здесь размещена информация о том, куда обращаться в случае банкротства, недостроя и т.д., есть телефоны горячей линии».

Идем в суд
Второй вариант (впрочем, совершенно не исключающий первый – можно использовать параллельно с подачей «челобитных) – это обращение в суд. Метод, пользоваться которым нам постоянно настоятельно рекомендуют: в правовом государстве многие проблемы решаются в судебном порядке.

«На сегодня судебная практика по подобным делам ориентирована на защиту прав дольщиков, — обнадеживает Вера Богучарова (Est-a-Tet). – Однако для получения результативного решения по своей проблеме дольщику потребуется составить исковое заявление, подкрепив его документально, т.е. приложить копии договора между застройщиком и участником, платежные поручения или квитанции, подтверждающие выполнение обязанностей по оплате договора».

Ответ на вопрос о том, что именно писать в исковом заявлении, зависит от того, какой договор был заключен с застройщиком. «У покупателя квартиры по ДДУ (Договор долевого участия; заключается при условии, что продажа идет по 214-ФЗ – прим. ред.) есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Если заключался ПДКП (Предварительный договор купли продажи; это означает, что все оформляется не по 214-ФЗ), и стороны в положенный срок не заключили основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд».

В целом, покупатели квартир по 214-ФЗ защищены, конечно, лучше. Однако если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100-процентной гарантии возврата денег нет даже у них. «Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности, — рекомендует Мария Литинецкая. – Самостоятельно выйти без потерь не получится».

Массовые акции
О-о-очень противоречивая штука! С одной стороны, иногда они бывают весьма эффективными: память тут услужливо подсказывает город Пикалево, где после перекрытия дороги рассерженными рабочими все проблемы оных рабочих были в раз решены.

«Массовые акции оказывают влияние на администрации и другие органы власти, — считает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». — Если застройщик не собирается достраивать объект и не планирует продолжать деятельность, а уже пакует чемоданы, ему безразличны акции дольщиков, так как это повлияет только на его имидж. Если это объективные проблемы, застройщик, несомненно, выйдет на диалог с дольщиками. Акции привлекают внимание общественности, но деньги от этого у застройщика не появятся. А для администраций важна репутация, им не нужны социальные недовольства. А если пригласить СМИ и администрацию на строительную площадку, эффект дополнительно усилится».

Однако наши эксперты напоминают, что любая акция должна быть согласована в установленном законом порядке, иначе организовав сидение на каком-нибудь шоссе без соответствующего разрешения, можно получить не квартиру, а пару лет тюрьмы.

Достраиваем сами
Но вернемся из горних политических сфер к нашим заурядным заботам. Еще один обнаруженный способ действия покупателей новостроек – оформлять право собственности на недострой. «В таких случаях обычно создается жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Затем необходимо оформить права на объект незавершенного строительства и нанять подрядчика».

«Это вполне реальный способ для домов с готовностью более 70%, но очень затратный, — отмечает Валерий Лазебный («АВЕЛАН»). — Его можно рассматривать только в самой безнадежной ситуации (взыскивать нечего, не с кого, местная власть ничем помочь не может). Плюс этого способа – готовый реальный дом. Все остальное, скорее всего, говорит не в пользу ЖСК. Поиск генерального подрядчика, оплата строительства и другие организационные расходы берет на себя ЖСК. Если дом находится на начальной стадии, то придется доплатить сумму, равную новой квартире. Конечно, можно уменьшить затраты дольщиков (членов кооператива), предоставив возможность построить на площадке новые объекты, которые затем реализовать. Но кто может дать гарантию, что эти объекты будут доведены до конца и их тоже не придется достраивать?».

И все же положительные примеры есть, их приводит Мария Литинецкая: «Например, в Красноярске обманутые дольщики создали ТСЖ «Калина», которое взяло на себя функции заказчика и самостоятельно наняло подрядчика для завершения строительства объектов, расположенных на улицах Калинина, Мира и Чкалова. Другой пример – жилой комплекс в Москве, который находится на ул. Металлургов, 62. Застройщик был признан банкротом, и обманутые дольщики организовали ЖСК «Домиз», который взялся за достройку проблемного объекта».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Перечисленные выше стратегии не означают простого и быстрого решения проблемы. С одной стороны, это огорчительно, с другой – вполне предсказуемо: если бы такое решение существовало, не было бы десятков тысяч обманутых дольщиков. Так что лучшей рекомендацией остается все же та, что приведена в самом начале этой статьи: не попадать в подобные ситуации. Для чего лишний раз подумать, кому и на каких условиях вы отдаете свои деньги.

Мнения экспертов:

Наталья Шаталина, руководитель правового департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
У нас есть определённая судебная практика, где суды взыскивают неустойку с застройщиков в пользу покупателей, но при этом снижают ее до минимума. И в нашей практике есть проект, где был нарушен срок строительства. Очень много клиентов пошли в суд, но от заявленных полутора-двух миллионов законно рассчитанных неустоек суд снизил суммы выплат, в среднем, до 50 тыс.

Также в нашей практике были случаи, когда застройщик пытался договориться, компенсировать нарушения сроков – квадратными метрами или устранением недоделок, которые застройщик изначально не признавал.

Объединение обманутых дольщиков может быть опасно как для застройщика, так и для них самих. Особенно в сегменте экономкласса, где, как правило, сложные, тяжелые деньги. И даже когда застройщику еще далеко до банкротства, подобными действиями дольщики этот процесс могут подтолкнуть. Поэтому советовать активные действия и объединения, на мой взгляд, категорически нельзя, потому что объединение редко заканчивается хорошо.

[1]

Сергей Крахин, начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость»:
Бывают случаи, когда застройщик не виноват. Например, не следует обвинять застройщика в нарушении срока строительства или прекращении строительства жилого дома, если мощности для подключения к коммуникациям были переданы другому лицу, а также если по причинам, не связанным с действиями застройщика, затягивается приемка дома госкомиссией в эксплуатацию.

Необходимо учитывать, что при обращении в правоохранительные органы либо в суд будут отвлечены ресурсы застройщика — «человеческие» и финансовые — для работы с данными органами вместо решения вопроса по завершению строительства и вводу в эксплуатацию жилого дома.

Таким образом, я бы рекомендовал обращаться в суд и правоохранительные органы, если становится очевидным, что застройщик самостоятельно не решит вопрос с вводом в эксплуатацию долгостроя/недостроя, и обращение в органы власти (города, поселения, субъекта) не помогло.

Источники

1. Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.
2. Гурочкин, Ю.; Соседко, Ю. Судебная медицина. Учебник для юридических и медицинских вузов; М.: Эксмо, 2011. — 320 c.
3. Хазиев, Ш. Н. Вопросы судебной экспертизы в деятельности Европейского Суда по правам человека / Ш.Н. Хазиев. — М.: Компания Спутник +, 2017. — 935 c.
4. Хропанюк, В. Н. Теория государства и права / В.Н. Хропанюк. — М.: Интерстиль, 1999. — 384 c.
5. Мачин, И. Ф. История политических и правовых учений. Учебное пособие для прикладного бакалавриата / И.Ф. Мачин. — М.: Юрайт, 2016. — 220 c.

Как бороться с застройщикомОценка 5 проголосовавших: 1 Владимир Солодовников

Опытный юрист с 10 летним стажем.

Образование: ЗСФ РГУП – Западно-Сибирский филиал Российского государственного университета правосудия(г. Томск).

Место работы: частная компания в г. Санкт-Петербург.

Источник: zolotaya-zvezda.ru